В последнее время остро встал вопрос о правонарушениях при изъятии земельных участков. Так ли неизбежны конфликты?..
Есть два варианта изъятия земли. Первый – конечным пользователем (собственником) остается государство (госорган, госорганизация, госкомпания). Второй – земля передается (продается) частному юридическому или физическому лицу.
В первом случае все дела с выселяемыми собственниками жилых домов ведет государство. Оно несет бремя расходов по возмещению убытков, предоставлению жилья взамен сносимого и прочее.
Во втором случае действия государства ограничиваются решением об изъятии земли, и все дальнейшее ложится на лицо, которому отдается земля как конечному землепользователю (владельцу, собственнику). Вмешательство госорганов в отношения между новым землепользователем и собственниками сносимого жилья неправомерно, за исключением защиты прав граждан. Эти отношения должны строиться строго по соглашению (договору!) собственника жилья и конечного землепользователя, причем согласно законодательству о гарантиях и охране частной собственности любые неясности и противоречия толкуются в пользу собственника жилья. Если же некие лица «давят» на собственника жилья, то это уже носит признаки вымогательства путем угроз, насилия и создания обстановки, понуждающей к действию имущественного характера в чьем-либо интересе.
Новый землепользователь еще не имеет права собственности на землю и на будущую новостройку. Право это он обретет только после кадастровой регистрации готового, принятого комиссией строения. Ни гарантийные письма, ни даже договоры, которые, кстати, обязаны заключаться с собственниками сносимого жилья по их требованиям независимо от варианта (землепользователь – государство или частник), не будут признаваться, если в них речь идет о получении прежним землепользователем квартиры в еще не построенном жилье! Продать же стороннему лицу землю, на которой расположена частная собственность, дело непростое, потому что право владения и пользования ею охраняется законом наряду с правом собственности. И продажа земли, опять-таки, сама по себе не означает наличия на ней нового жилья для собственника сносимого.
Неотъемлемой частью права собственности является право собственника устанавливать свою цену на имущество. Поэтому исходить только из цены, определяемой оценочной организацией, тем более из так называемой «восстановительной стоимости», значит существенно ущемлять право собственности.
Равноценность жилья – это не только стоимость строения, но и право на землю. Ценность земли «сидит» в стоимости строения и зависит от местоположения дома – ближе к центру населенного пункта более развита инфраструктура, значит, дороже. Поэтому выселяемый имеет право требовать предоставления жилья в, так сказать, «земельно равноценном» месте.
Очень важно отметить, что изъятие принадлежащей государству земли никоим образом не означает изъятие расположенного на ней объекта! (В целом вообще изъятие частной собственности может производиться исключительно в судебном порядке.) Таким образом, отношения, возникающие между собственником сносимого жилья и новым землепользователем, должны регулироваться либо договором купли-продажи (собственник получает денежное возмещение), либо договором мены (собственнику предоставляется другое жилье), либо договором о переносе строения. «Гарантийное письмо» не является документом, юридически обеспечивающим исполнение чего-либо. Необходим договор, но и с ним нет стопроцентной уверенности, если одной из сторон является не государственный орган (организация), а частное лицо.
Бизнес – это джунгли, в которых всякое может случиться. «Прогорел» частник – и все, у выселенного собственника ни жилья, ни денег. И в гражданском порядке ему не с чего получить, и в уголовном порядке весьма сомнительно: в уголовном праве есть понятие хозяйственного риска, исключающее ответственность «прогоревшего».
Конечно, государство могло бы взять на себя обеспечение обязательства для «подстраховки», но это не единственный путь. Самое правильное, вероятно, такое: инвестор (застройщик, конечный землепользователь) изначально вносит на специальный счет госоргана денежную сумму в размере стоимости сносимого жилья (согласованную с его собственником!) и только после этого получает право на дальнейшие действия. И только после получения собственником от инвестора другого жилья с документом о праве собственности на него положенные на спецсчет средства возвращаются вкладчику. С этого счета собственник сможет получить деньги, если у инвестора что-то пойдет не так или собственник захочет сам купить жилье.
Кроме прочего, собственник лишается прежнего жилья не своей волей и не в своем интересе, что является причинением морального вреда из-за ущемления права собственности. Поэтому исходя из права на компенсацию морального вреда и из принципа справедливости компенсация должна заключаться либо в выплате дополнительной денежной суммы (если собственник соглашается на денежное возмещение за свое жилье), либо в предоставлении жилья в новостройке без доплаты собственником за «свежесть», качество и площадь.
За площадь по той причине, что в проекте нового здания может быть не предусмотрена квартира, равная по площади сносимой, и это проблема инвестора, а не сселяемого. Требовать же от него доплаты в таком случае – означает требование совершить действие имущественного характера путем создания обстановки, понуждающей к совершению действия. А это уже вымогательство.
Вполне приемлемо было бы заключение между собственником жилья, государством в лице соответствующего хокимията и инвестором трехстороннего договора, условия которого предусматривали бы все варианты развития событий и обеспечивали соблюдение всех прав и интересов сторон. Только ни в коем случае не «спущенного сверху» типового договора, а свободного, как это устанавливает гражданское законодательство. Тем более что согласно законодательству собственник имеет право потребовать заключения подобного письменного договора, так как происходящее по своему существу является «сделкой», правила каковой регулируются Гражданским кодексом.
Есть еще один вариант. Изначально в каждом районе на более или менее свободных участках выстроить современные качественные здания и включить их во вновь создаваемый Государственный обменный фонд (ГОФ). Жителям района предлагать обменять их жилье на новое из ГОФ, выбрав подходящие квартиры, с доплатой разницы в стоимости прежнего и нового жилья. Что это дает?
Граждане действуют своей волей и в своем интересе, и не нарушаются никакие их права. Государство покрывает основную часть своих расходов, получив доплату и прежнее жилье переселенца по обмену. Это жилье оно может сдавать в аренду. Если же встает вопрос о строительстве объектов инвесторами, то и «вынужденных переселенцев» будет меньше, и инвестор рассчитается с государством за «старое» жилье, так что государство в итоге всего останется в выигрыше. В городе очень много собственников «старого» жилья, из которого они хотели бы перейти в новое. Но для этого сначала надо продать свое, что в силу социальных и правовых обстоятельств достаточно затруднительно. Здесь же и удовлетворяется потребность граждан, и постепенно, а главное – безболезненно, город освобождается от дискомфорта, и государство в итоге пополняет свой бюджет. Можно подумать об аналогичном варианте с подключением уже выстроенного инвесторами жилья.
Вышеизложенное вытекает из действующих норм законодательства, которые «разбросаны» по разным НПА. Отсутствие документа, сводящего воедино права и обязанности государства, прежнего и нового землепользователей, прописывающего четкий и строгий порядок действий, гарантирующего строжайшее соблюдение права частной собственности, определяющего правовые последствия и ответственность за несоблюдение порядка и нарушение прав, – вот одна из главных причин разногласий и правонарушений.
Думается, что соответствующий Указ Президента положил бы этому конец и обеспечил реализацию принципа «государство для человека», а не наоборот, а также защиту прав и интересов граждан. Что бы ни строилось – бизнес-сити, жилой комплекс, объект торговли или что иное – все делается для людей. А значит, во всех делах во главе всего должен стоять человек, его права и интересы.
Валерий Стаховский,
собственник жилья.