Процент изъятия с арендных доходов имеет значение

В Узбекистане существуют 4 типа арендодателей недвижимого имущества:

● физические лица;

● юридические лица, владеющие  негосударственной недвижимостью;

● юридические лица – цент­ры аренды государственного имущества при Госкомконкуренции, сдающие в аренду гос­имущество;

● юридические лица – рынки или торговые комплексы (где один из учредителей – местный орган госвласти с долей в уставном фонде не менее 51%).

У них свои условия налогообложения арендного дохода. Рассмотрим подробнее требования к сдаче в аренду недвижимости и порядок налогообложения доходов, установленные законодательством для каждого типа арендодателей. 

Если арендодатель – физлицо

Физическое лицо может сдавать в аренду помещение – как жилое, так и нежилое.

Размещение в жилом помещении предприятий, учреждений и организаций допускается только после его перевода в нежилое (ст.9 ЖК). Перевод по заявлению собственника либо уполномоченного им лица осуществляется решением хокимов районов и городов (ст.15 ЖК) в соответствии с Положением о порядке выдачи разрешения на перевод жилого помещения в категорию нежилого (прил. №3 к ПКМ №70 от 9.03.2016г.).

Физлицо – арендодатель самостоятельно определяет размер аредной платы (ст.12 З-на «Об аренде»). Никаких ограничений по его минимуму или максимуму законодательством не установлено. Диапазон – от нулевой арендной платы до нескольких миллионов сумов в год за 1 кв.м площади, сдаваемой, например, под торговлю.

Государство не вправе контролировать реальный размер арендной платы, устанавливаемый физлицом. Даже если такое право ему предоставить, реализовать его будет трудно. На практике распространена смешанная форма оплаты (наличными и безналичными). Поэтому государство в целях налогообложения, защищая свои интересы, установило минимальную величину арендной платы за 1 кв.м (прил. №26 к ПП-2699 от 27.12.2016г.). На ее основе рассчитывается налогооблагаемая база по НДФЛ, если указанная в договоре ставка аренды ниже минимальной.

Установлены 3 группы ставок – для г.Ташкента, областных центров и других населенных пунктов. Дифференциации ставок в зависимости от расположения, качества здания, прилегающих сооружений и т.п. нет. При этом минимальные ставки аренды для нежилых помещений в 2 раза выше, чем для жилых. Например, в Ташкенте аренда 1 кв.м жилого помещения составляет 4 500 сум., а нежилого­ – 9 000 сум.

Доходы от сдачи имущества в аренду облагаются НДФЛ на льготных условиях по минимальной ставке (ст.181 НК). На 2017 год она установлена в размере 7,5% (прил. №9 к ПП-2699). При этом нулевая ставка НДФЛ не используется.

Как сдают в аренду юрлица – собственники недвижимости

Юридическое лицо, владеющее негосударственной недвижимостью, также само устанавливает размер арендной платы (ст.12 З-на «Об аренде»). Его диапазон, как и у физических лиц, колеблется от нулевой арендной платы до нескольких миллионов сумов в год за 1 кв.м площади (например, сдаваемой под торговлю).

В целях налогообложения ставки арендной платы определяются в соответствии с договором, но не ниже установленного минимального размера. За него принимают минимальные ставки аренды госимущества в зависимости от территории, где расположен объект, и его отраслевой принадлежности (п.5 ПП-2699; письмо Госкомконкуренции №377/01-14 от 16.12.2016 г.; решение хокима г.Ташкента №1161 от 29.12.2016г.). При этом минимальные ставки применяются без коэффициентов, установленных Положением о порядке предоставления в аренду государственного имущества (Положение, утв. ПКМ №102 от 8.04.2009г.).

Доходы от сдачи имущества в аренду у плательщиков, применяющих:

● общеустановленную систему налогообложения, облагаются налогом на прибыль по ставке 7,5% (прил. №8 к ПП-2699), налогом на благоустройство и развитие социальной инфраструктуры – 8% (прил. №22 к ПП-2699) и НДС – 20% (п.3 ПП-2699);

● упрощенную систему, – по ставке ЕНП (прил. №10-1 к ПП-2699):

P 5% – при доходах от предоставления в аренду имущества под розничную торговлю до 60% налогооблагаемой базы;

P 30% – при доходах от аренды имущества под розничную торговлю более 60% налогооблагаемой базы.

 Если установленная договором арендная плата ниже рассчитанной на основе минимальных ставок, то производится досчет суммы исходя из минимальных ставок арендной платы за пользование госне­движимостью.

Для юридических лиц – плательщиков общеустановленных налогов, у которых предоставление недвижимого имущества в аренду является основным видом деятельности, досчет суммы производится также и по обязательным отчислениям во внебюджетные фонды (п.5 ПП-2699; разъяснительное письмо МФ и ГНК №№ММ/04-01-32-14/87 и 13/1-954 от 26.01.2012г.).

Центры аренды госимущества

Государственная недвижимость сдается в аренду центрами аренды госимущества при территориальных подразделениях  Госкомконкуренции в Республике Каракалпакстан, областях и г.Ташкенте.

При этом под государственным имуществом понимается имущество, находящееся на балансе гос­предприятий и бюджетных организаций, а также имущество юридических лиц (в том числе госимущество, находящееся на территории технопарков), переданное им распорядителем публичной собственности либо уполномоченным гос­органом без права распоряжения (п.2 Положения №102).

Ставки арендной платы по зданиям и сооружениям не могут быть ниже минимальных ставок, утвержденных соответственно Советом Министров Каракалпакстана, хокимиятами областей и г.Ташкента на основе расчетов минимальных ставок аренды, представленных Госкомконкуренции и согласованных Минфином и Минэкономики. При этом арендная плата устанавливается исходя из минимальных ставок с учетом специальных коэффициентов:

Ос = Мс х Кз х (Кс + Кт + Ку),

где:

Ос – опорная ставка арендной платы за 1 кв.м на год;

Мс – минимальная ставка за 1 кв.м на год;

Кз – коэффициент территориальных зон;

Кс – коэффициент по виду строительства (отдельно стоящее здание, пристроенное здание, верхняя часть здания, чердак, мансарда, полуподвал, подвал);

Кт – коэффициент использования прилегающих территорий;

Ку – коэффициент удобства при использовании в коммерческих целях (расположение вдоль основных автотранспортных дорог, расположение на выходе к второстепенным автотранспортным дорогам и др.).

Полученная арендодателем арендная плата распределяется следующим образом:

50% направляются в доход соответствующего бюджета;

40% – балансодержателю (юрлицу, на балансе которого учтено госимущество, передаваемое в аренду);

10% – арендодателю.

Рынки и торговые комплексы

Рынки и торговые комплексы (один из учредителей – местный орган госвласти с долей в уставном фонде не менее 51%) устанавливают размер арендной платы в соответствии с договором, но не ниже установленного минимального размера, в зависимос­ти от территориальной расположенности объекта и вида реализуемого товара (Минимальные размеры, рег. МЮ №2854 от 20.01.2017г.).

Под торговым комплексом понимается юридическое лицо, владеющее на праве собственности или ином законном основании зданием и(или) сооружением либо комплексом зданий и(или) сооружений, выстроенными на едином земельном участке, где размещены стационарные объекты розничной торговли и сферы услуг (п.2 Правил, прил. №2 к ПКМ №253 от 28.08.2012г.).

 Из общей суммы доходов от аренды рынков за вычетом обязательных отчислений в государственные целевые фонды 50% средств направляются в местные бюджеты по месту нахождения рынков. Другие 50% остаются в распоряжении администрации рынков и используются на покрытие текущих затрат, реконструкцию, благоустройство, расширение перечня и улучшение качества оказываемых ими услуг (ст.387 НК).

На торговые комплексы с госдолей в уставном фонде не менее 51% распространяется порядок налого­обложения, установленный для рынков (п.38 Правил №253).

Сравнительная таблица

условий заключения арендных договоров, расчета арендных платежей  

и соответствующего порядка их налогообложения.

Условия формирования арендного дохода и его налогообложения сильно различаются в зависимости от типа арендодателя. Для анализа уровня арендных ставок и уровня налогообложения рассмотрим условный пример.

Условный пример расчета арендных платежей
и их налогообложения за месяц
(арендатор – магазин розничной торговли продтоварами в Ташкенте,
арендуемая площадь – 30 кв.м, в тыс. сум.)

*Арендная плата за 1 кв.м с учетом установленной минимальной ставки и коэффициентов в соответствии с Положением №102.

Из этой таблицы арендатор может сделать следующие выводы:

1. Самый низкий размер минимальной арендной платы у юрлица – владельца негосударственной недвижимости (всего 1,9 тыс. сум. за 1 кв.м). Наиболее высокий – у рынка и торгового комплекса. Это объясняется тем, что большинство населения делает покупки именно на рынках и в торговых комплексах.

2. Наиболее справедливый  расчет арендной платы – при сдаче в аренду госимущества. Он учитывает все факторы через коэффициенты.

3. Чем выше ставки арендной платы, тем выше налоговое изъятие – 45–50% от арендной платы по гос­имуществу и рынкам (торговым комплексам).

4. Достаточно льготное налоговое изъятие у физлиц – 7,5% от арендной платы.

5. Низкий минимальный размер арендной платы у юрлица – арендодателя при наличии двухсоставной системы налогообложения  ЕНП (5 и 30% ), по нашему мнению, стимулирует к нарушениям налогового законодательства. В целях минимизации налогов арендодатели:

а) устанавливают арендную плату ниже минимального уровня. Досчет налогов исходя из минимальных ставок арендной платы несущественно влияет на уровень налогового изъятия;

б) в целях ухода от налогообложения по высокой ставке (30%) занижают стоимость и долю доходов от аренды.

Действующая система подталкивает арендодателей к наличной форме расчетов без отражения фактической арендной платы в учете и без уплаты по ней налогов.

Проведенный анализ и сделанные на его основе выводы позволяют сформулировать предложения по совершенствованию арендных отношений:

● ввести единую систему обязательных минимальных размеров арендной платы для всех арендодателей (физических и юридических лиц,  в том числе и для госимущества) на основе устанавливаемых в настоящее время минимальных ставок для госимущества;

● учитывая, что система расчета арендной платы по госимуществу учитывает все факторы (территориальность, вид здания, прилегающие территории, коммерческая составляющая и др.), взять ее за основу для расчета арендной платы для всех арендодателей. Для рынков и торговых комплексов ввести дополнительный повышающий коэффициент для сопоставимости с действующей арендной платой;

● отменить искусственное разделение на 2 ставки ЕНП по доходам от сдачи в аренду имущества для розничной торговли (5 и 30%) и установить единую, как и для большинства других видов деятельности, ставку в 5%.

Исходя из этих предложений наша таблица будет выглядеть по-другому.

Условный пример расчета арендных платежей с учетом предложений

(арендатор – магазин розничной торговли продтоварами в Ташкенте, арендуемая площадь – 30 кв.м, в тыс. сум.)

*Арендная плата за 1 кв.м с учетом обязательных единых минимальных ставок и коэффициентов, установленных Положением №102.

**Для рынков и торговых комплексов введен дополнительный повышающий коэффициент для сопоставимости с действующей арендной платой.

Жорилла Абдуллаев,

экономический обозреватель.