Спрос диктует цены

Динамика цен на квартиры в Ташкенте в апреле–мае 2014 года

Динамика средней цены на квартирном рынке по итогам середины II квартала по г. Ташкенту показала рост, который на уровень выше, чем в прошлом месяце. Несмотря на прогнозное колебание цен в диапазоне от –1 до +1%, рост средней цены в мае составил 2%. Средняя цена составила 743 у.е./кв.м (в прошлом месяце – 729 у.е./кв.м). Анализ цен на квартиры панельного и кирпичного типа жилья исходя из конструктивного материала также показал их рост на 1–2%. Средняя цена составила 704 у.е./кв.м для панельного и 795 у.е./кв.м для кирпичного типа домов. Для всех типов домов цена 1 кв.м в мае зафиксирована на уровне 743 у.е.

Изменение стоимости жилья в зависимости от количества комнат. Цены на квартиры исходя из количества комнат в целом возросли. Исключение составили 1-комнатные квартиры, где отмечается практически сохранение уровня цен. Динамика средних цен для 1- и 2-комнатных квартир составила (+1)–(+2)%, что соответствует их среднему росту по городу. Наибольший рост цены отмечается на 4- и многокомнатные квартиры – на 3%, или на 19 и 23 у.е./кв.м соответственно.

Цены на квартиры исходя из конструктивного материала в целом показывают рост, за исключением 1-комнатных квартир. Цены на квартиры панельного типа в целом соответствуют общей динамике изменения. На 1-комнатные квартиры зафиксировано незначительное снижение на 1%, или на 6 у.е./кв.м. Наибольший рост цен зафиксирован на 4-комнатные квартиры – на 3%, или на 19 у.е./кв.м.

Цены на квартиры кирпичного типа представлены  положительными изменениями. Исключение составляют 1-комнатные квартиры, где средняя цена незначительно снизилась, – на 1%, или на 5 у.е./кв.м. Незначительный рост средних цен на 1% отмечается на 2- и 4-комнатные квартиры. Наибольший рост средней цены – на 3%, или на 25 и 27 у.е./кв.м, –  зафиксирован на 3- и многокомнатные квартиры кирпичного типа соответственно.

Изменение средней цены 1 кв.м в сравнении с прошлым месяцем по всем типам жилья составило: по 1-комнатным квартирам – (–3) у.е.; по 2-комнатным – (+10) у.е.; по 3-комнатным – (+17) у.е.; по 4-комнатным – (+19) у.е.; по многокомнатным квартирам – (+23) у.е.

Изменение цен на квартиры по районам города. Изменение средней стоимости квартир в зависимости от района расположения составило от –2 до +4%. Снижение цены затронуло 1 из 11 районов (в прошлом месяце – 2 района). Повышение ее отмечается в 8 из 11 районов (в прошлом месяце – в 5 районах). Практически не изменилась средняя цена в 2 из 11 районов (в прошлом месяце – в 4 районах).

Средняя стоимость жилья по районам Ташкента (у.е./кв.м)

Среднее изменение стоимости 1 кв.м в целом по Ташкенту составило (+2)%, средняя цена зафиксирована на уровне 743 у.е.

Снижение средней цены в мае отмечается только в Чиланзарском районе – на 2%, или на 15 у.е./кв.м.

Практически неизменными остались цены в Мирабадском и Юнусабадском районах. Причем в Юнусабадском районе такая стабильность наблюдается в течение последних 2 месяцев.

Рост средних цен – на 2%, или на 14–16 у.е./кв.м, – отмечается в Хамзинском и Шайхантахурском районах. При этом их положительная динамика в Хамзинском районе наблюдается уже с начала года.

Существенный рост цен – на 3–4%, или на 16–30 у.е./кв.м, – отмечается в Алмазарском, Бектемирском, Мирзо-Улугбекском, Сергелийском, Учтепинском и Яккасарайском районах. Наибольший рост зафиксирован в Сергелийском и Яккасарайском районах – на 4%. 

Изменение цен на квартиры в зависимости от территориального зонирования Ташкента (в соответствии с данным зонированием устанавливаются ставки земельного налога для физических и юридических лиц).

Рассмотрим изменение средних цен на квартиры в г. Ташкенте в соответствии с новым территориальным зонированием, утвержденным в конце 2013 года*. Данное зонирование включает в себя 5 зон в сравнении с 14 зонами, существовавшими прежде.

 Динамика средних цен в целом показывает положительные изменения без исключения. В зонах 1, 3 и 4 отмечается рост цен на 2%. Наибольшим ростом – на 3% – отмечены зоны 2 и 5.

Изменение цен на квартиры в зависимости от удаленности от центра.

Центр города представлен Зоной 1. Центральной точкой для отсчета удаленности от центра принято пересечение проспектов Навои и Шарафа Рашидова. Зоны 2, 3, 4 представляют собой I круговой сегмент вокруг Зоны 1 (удаленность от центра – 3,7–8,9 км). Зоны 5, 6, 7, 8, 9 – соответственно II круговой сегмент (удаленность от центра –  8,9–14,4 км). Зона 10 представляет III сегмент (удаленность от центра составляет более 7,6 км).

Центр города имеет наивысшие ценовые показатели. Средний уровень цены в мае составил 874 у.е./кв.м, который в сравнении с прошлым месяцем увеличился на 1%. Средняя цена на квартиры из кирпича составила 880 у.е./кв.м (в прошлом месяце – 866 у.е./кв.м), на квартиры панельного типа – 865 у.е./кв.м (в прошлом месяце – 864 у.е./кв.м).

Средняя цена в I круговом сегменте, представленном зонами 2, 3, 4, составила 737–783 у.е./кв.м. Изменение цен в целом по всем типам домов составило от +1 до +3%, или от +8 до +21 у.е./кв.м. Данный круговой сегмент отмечается ростом средних цен практически во всех зонах. Незначительный рост – на 1% – отмечается в Зоне 4. Наибольший рост – на 3%, или на 21 у.е./кв.м, – отмечается в Зоне 2 в основном за счет роста средних цен на квартиры кирпичного типа.

Во II круговом сегменте, представленном зонами 5, 6, 7, 8, 9, средняя цена 1 кв.м варьируется в диапазоне от 641 до 730 у.е. по всем типам домов. Изменение ее в целом составило (0)–(+3)%, или (+2)–(+19) у.е./кв.м. Наибольший рост средней стоимости в данном круговом сегменте – на 3%, или на 25 и 20 у.е./кв.м, – отмечается в зонах 5 и 9 на квартиры кирпичного типа. Незначительная динамика роста на 1% в целом по типам домов отмечается и в Зоне 7.

Изменение цен на жилье в зависимости от материала и зоны  (%) 

Зона 10, представленная Сергелийским и Бектемирским районами, имеет наименьшие ценовые показатели. Средняя цена по всем типам жилья здесь отмечена на уровне 571 у.е./кв.м, которая в сравнении с прошлым месяцем увеличилась на 4%, или на 21 у.е./кв.м.

В ближайшие месяцы в краткосрочной перспективе предполагается незначительное колебание цен с учетом корректировки на спрос жилой недвижимости в разрезе зон, районов и сегментов квартир. Прогнозируемая динамика цен составит от –1 до –2%, которая в основном будет продиктована снижением активности участников на рынке недвижимости и корректировкой цен предложения на ожидаемый спрос.

Авторы данного обзора подтверждают, что все положения отражают их собственное мнение в отношении финансовых инструментов или эмитентов. ООО «CREDO MAX ESTIMATION» не несет ответственности за операции третьих лиц, совершенные на основе мнений авторов, изложенных в данном обзоре. Обзор подготовлен в рамках исследовательской работы в оценочной деятельности, используемой внутри компании. Источники данных по ценам взяты из газеты «Частный сектор», а также c интернет-сайта dom.vsem.uz. Единица измерения стоимости предложения зафиксирована на основе переговоров с продавцами, определяемыми по выборке из всей базы данных. Обзор предоставляется исключительно в информационных целях и не является предложением купить или продать соответствующие финансовые инструменты.

Специалисты компании исходя из своего экспертного мнения применяли корректирующие операции в использованных данных. Корректировка выражена в виде исключения фоновых завышенных цен на квартиры (возможно, связанного с евроремонтом и другими причинами), которые не отражают реальной динамики средних цен на рынке. Дополнительная корректировка выражена в виде исключения из анализа цен на квартиры, отраженных за последнюю неделю отчетного месяца, для получения временного лага в целях реального отражения изменений. Данный обзор и корректировки отражают собственное и личное мнение специалистов компании ООО «CREDO MAX ESTIMATION». Компания не несет ответственности и не претендует на полную достоверность отображения реального положения дел на рынке.

Хусан ГАНИЕВ,

генеральный директор

ООО «CREDO MAX ESTIMATION». 

*Таблица N 5 приложения N 19 к Постановлению Президента от 25.12.2013 г. N ПП-2099.