Цены растут. Ждем стабилизации

Динамика изменения цен на квартиры в Ташкенте за октябрь–ноябрь 2013 года

Динамика средней цены предложения на квартирном рынке по г.Ташкенту
показала рост цен на вторичном рынке недвижимости, который зафиксирован
по всем сегментам. В ноябре средняя цена предложения выросла на 2% и составила
691 у.е./кв.м (679 у.е/кв.м – в октябре). Как показал анализ, цены на квартиры панельного и кирпичного типа увеличились на 1 и 2% и составили 644 и 749 у.е./кв.м соответственно (635 и 734 у.е./кв.м – в октябре). Средняя цена 1 кв.м во всех типах домов в ноябре зафиксирована на уровне 691 у.е.

Изменение стоимости жилья в зависимости от количества комнат. Анализ цен на квартиры в зависимости от количества комнат показал их рост как в панельных, так и в кирпичных  домах. Незначительно выросли цены в 3- и 4-комнатных квартирах – на 1%. Наибольший рост стоимости на 3%, или на 22 у.е./кв.м, отмечается в 2- и многокомнатных квартирах соответственно.

Анализ изменения цен исходя из конструктивных материалов показывает положительную  динамику. Наибольший рост средней цены – на 3%, или на 20 у.е./кв.м, – отмечается в многокомнатных квартирах. Практически не меняется средняя цена в 4-комнатных квартирах, которая составила 615 у.е./кв.м.

В целом динамика изменения цен на квартиры в кирпичных домах практически повторяет общую динамику на квартиры всех типов, за исключением 4-комнатных. Средняя цена последних снизилась на 1% и зафиксирована на уровне 750 у.е./кв.м. Наибольший рост средней цены – на 3%, или на 20 и 24 у.е./кв.м, – отмечается в 2- и многокомнатных квартирах соответственно.

Изменение средней цены 1 кв.м в сравнении с октябрем по всем типам жилья  в денежном выражении составило по 1-комнатным квартирам – +1 у.е.; по 2-комнатным – +22 у.е.; по 3-комнатным квартирам – +5 у.е.; по 4-комнатным – +4 у.е.; по многокомнатным квартирам – +22 у.е.

Изменение цен на квартиры по районам города. Изменение средней стоимости квартир в зависимости от района расположения составило от –3 до +4%. Снижение средней цены затронуло 1 из 11 районов, так же как в прошлом месяце. Повышение цены отмечается в 6 из 11 районов (в прошлом месяце – в 8). Практически не изменилась  средняя цена в 3 районах города.

Средняя стоимость жилья по районам Ташкента (у.е./кв.м)

Средняя стоимость 1 кв.м в целом по Ташкенту изменилась на +2% и зафиксирована на уровне 691 у.е.

Снижение средней цены – на 3%, или на 23 у.е./кв.м, – отмечается только в Яккасарайском районе.

Не изменились средние цены в сравнении с октябрем в Мирзо-Улугбекском, Сергелийском и Учтепинском районах.

Рост средней цены – на 1–2%, или на 9–19 у.е./кв.м, – отмечается в Алмазарском, Чиланзарском, Шайхантахурском и Юнусабадском районах. При этом наибольший рост зафиксирован в Шайхантахурском районе.

Существенно выросла средняя цена – на 3–4%, или на 16 и 31 у.е./кв.м, – в Мирабадском и Хамзинском районах соответственно. При этом наибольший рост зафиксирован в Мирабадском районе.

Изменение цен на квартиры в зависимости от удаленности от центра. Рассмотрим изменение цен за октябрь–ноябрь 2013 года по круговым сегментам, окружающим центр города, который представлен Зоной 1. Центральной точкой для отсчета удаленности от центра принято пересечение проспектов Навои и Шарафа Рашидова. Зоны 2, 3, 4 представляют собой I круговой сегмент с удаленностью от центра  на 3,7–8,9 км. Зоны 5, 6, 7, 8, 9 – II круговой сегмент, удаленный от центра на 8,9–14,4 км. Зона 10 представляет III сегмент – удаленность от центра составляет более 7,6 км.

Центр города имеет наивысшие ценовые показатели. Средний уровень цены за ноябрь составил здесь 826 у.е./кв.м, которая в сравнении с прошлым месяцем увеличилась на 3%. Средняя цена на квартиры кирпичного типа составила 845 у.е./кв.м (в прошлом месяце – 819 у.е./кв.м), на квартиры панельного типа – 800 у.е./кв.м (в прошлом месяце – 774 у.е./кв.м).

Средняя цена в I круговом сегменте, представленном зонами 2, 3, 4, составила 682–701 у.е./кв.м. Диапазон средней стоимости в целом по всем типам домов составил от –1 до +4%, или от –7 до +27 у.е./кв.м. Данный круговой сегмент отмечается значительным ростом – на 4%, или на 26 у.е./кв.м, – средних цен на квартиры кирпичного типа в Зоне 3. Незначительный спад средних цен на 1%, или на 7 у.е./кв.м, отмечается в Зоне 4 на квартиры кирпичного типа. Средняя цена в Зоне 2 выросла на 2%, или на 12 у.е./кв.м, по всем типам домов.

Во II круговом сегменте, представленном зонами 5, 6, 7, 8, 9, средняя цена 1 кв.м варьируется в диапазоне 562–660 у.е. по всем типам домов. Диапазон изменения средней стоимости в целом составил от 0 до +2%, или от –1 до +11 у.е./кв.м. Наибольший рост средней стоимости в данном круговом сегменте на 3%, или на 16 и 17 у.е./кв.м, отмечается в зонах 7 и 8 на квартиры кирпичного типа соответственно. Снижение средней цены в данном круговом сегменте на 2%, или на 10 у.е./кв.м, отмечается в Зоне 6 на квартиры в кирпичных домах.

Изменение цен на жилье в зависимости от материала и зоны (%) 

Зона 10, представленная Сергелийским и Бектемирским районами, имеет наименьшие показатели в сравнении со всеми остальными зонами. Средняя цена по всем типам жилья здесь составляет 489 у.е./кв.м, которая по сравнению с прошлым месяцем уменьшилась на 1%, или на 6 у.е./кв.м.

В ближайшие месяцы предполагается значительное колебание с дальнейшей стабилизацией средних цен на вторичном рынке недвижимости в разрезе зон, районов и сегментов квартир. Прогнозируемая динамика цен составит от –1 до +1%, которая в основном будет характеризоваться снижением активности участников рынка и корректировкой цен предложения на ожидаемый спрос.

Авторы данного обзора подтверждают, что все положения отражают их собственное мнение в отношении финансовых инструментов или эмитентов. ООО «CREDO MAX ESTIMATION» не несет ответственности за операции третьих лиц, совершенные на основе мнений авторов, изложенных в данном обзоре. Обзор подготовлен в рамках исследовательской работы оценочной деятельности, используемой внутри компании. Источники данных по ценам взяты из газет «Ташкентская неделя» и «Частный сектор», а также их интернет-сайтов nedelya.uz, dom.vsem.uz. Единица измерения стоимости предложения зафиксирована на основе переговоров с продавцами, определяемыми по выборке из всей базы данных.  Компания не несет ответственности за их достоверность и полноту. Обзор предоставляется исключительно в информационных целях и не является предложением купить или продать соответствующие финансовые инструменты.

Специалисты компании исходя из своего экспертного мнения применяли корректирующие операции в использованных данных. Корректировка выражена в виде исключения фоновых завышенных цен на квартиры (возможно, связанных с евроремонтом и другими причинами), которые не отражают реальной динамики изменения средних цен на рынке. Дополнительная корректировка выражена в виде исключения из анализа цен на квартиры, отраженных за последнюю неделю отчетного месяца, для получения временного лага в целях реального отражения изменений. ООО «CREDO MAX ESTIMATION» не несет ответственности и не претендует на полное достоверное отображение реального положения дел на рынке.

Хусан ГАНИЕВ,

генеральный директор

ООО «CREDO MAX ESTIMATION».