Летние колебания

Средняя цена предложений на вторичном рынке жилья по Ташкенту во второй летний месяц года продолжила рост, хотя и незначительный. Средняя цена квартир, выставленных на продажу, в июле составила 665 у.е. за 1 кв.м. Таким образом, она увеличилась по сравнению с июнем на 2%, что превзошло прогнозные ожидания.

Если говорить в разрезе конструктивного материала, квартиры в панельных домах подорожали на 1%, средняя цена «квадрата» таких квартир зафиксирована на уровне 620 у.е. А квартиры в кирпичных домах стали дороже на 2% и стоили 727 у.е./кв.м.

Изменение стоимости жилья в зависимости от количества комнат. В июле в цене прибавили квартиры и в панельных, и в кирпичных домах почти во всех сегментах. Диапазон колебания цен предложений составил 0–4%. Значительное подорожание отмечалось на многокомнатные квартиры – (+4)%, или (+27) у.е./кв.м. Также существенно подросла средняя стоимость 3- и 4-комнатных квартир, а именно на 3%, или на 17 и 18 у.е./кв.м соответственно. Уровень средней цены 1- и 2-комнатных квартир остался практически на том же уровне. Средняя стоимость «однушек» незначительно снизилась.

В структуре анализа изменения цен по конструктивным материалам в целом динамика соответствует общей тенденции изменения средней цены предложений. В панельных домах упали в цене 1-комнатные квартиры. Средняя их стоимость в июле оказалась меньше на 2%, или на 15 у.е./кв.м. В остальных сегментах квартир наблюдался рост. Лидируют по росту многокомнатные квартиры. Квадратный метр в них подорожал в среднем на 5%, или на 32 у.е.

По ценам на квартиры в кирпичных домах сложилась другая картина. В сегменте 1-комнатных квартир отмечен незначительный рост средней цены – (+1)%, или (+9) у.е./кв.м. Средняя стоимость многокомнатных квартир осталась практически неизменной. Лидерами роста цены предложения стали 4-комнатные квартиры – (+4)%, или (+26) у.е./кв.м.

Изменения средней цены 1 квадратного метра в июле по сравнению с июнем по всем типам жилья в денежном выражении составили: по 1-комнатным квартирам – (+2) у.е.; по 2-комнатным квартирам – (+1) у.е.; по 3-комнатным квартирам – (+17) у.е.; по 4-комнатным квартирам – (+18) у.е.; по многокомнатным квартирам – (+27) у.е.

Изменение цен на квартиры в разрезе районов города. Что касается динамики средних цен на квартиры в зависимости от района расположения, они колебались в диапазоне от (–3) до (+5)%, что говорит о ближайшей стабилизации и выравнивании стоимости предложения по всем районам города. В 2 из 11 районов Ташкента средняя цена снизилась (в июне отрицательная динамика наблюдалась в 3 районах). Подорожало вторичное жилье в 8 районах (в июне – аналогично).

Средняя стоимость жилья по районам Ташкента (у.е./кв.м)

В целом по Ташкенту средняя цена 1 «квадрата» выросла на 2% и зафиксировалась на уровне 665 у.е.

Снижение средней цены предложения отмечалось в Хамзинском и Чиланзарском районах на уровне (–3), (–1)%, или в денежном выражении (–19) и (–6) у.е./кв.м. То есть больше всего потеряли в цене квартиры в Хамзинском районе.

Незначительно подросла средняя цена квартир в Алмазарском, Сергелийском, Учтепинском, Шайхантахурском и Юнус­абадском районах. В этих районах она увеличилась на 1–3%, или в денежном выражении на 5–17 у.е./кв.м. Лидирует же среди них Алмазарский район.

В Бектемирском, Мирабадском и Яккасарайском районах столицы вторичное жилье подорожало существенно. Средняя цена квадратного метра квартир в этих районах выросла на 4–5%, или в денежном выражении на 16–35 у.е./кв.м. Наибольший рост показала средняя цена предложения в Мирабадском районе.

Изменение цен на квартиры в зависимости от удаленности от центра города. Рассмотрим изменение цен в июне–июле по круговым сегментам, окружающим центр города.

Центр города представлен Зоной 1. Центральной точкой для отсчета удаленности от центра принято пересечение проспектов Навои и Шарафа Рашидова. Зоны 2, 3, 4 представляют собой I круговой сегмент вокруг Зоны 1, их удаленность от центра – 3,7–8,9 км. Зоны 5, 6, 7, 8, 9 – соответственно II круговой сегмент, удаленность от центра – 8,9–14,4 км. Зона 10 представляет III сегмент, он удален от центра на более 7,6 км.

В центре города (Зона 1) – наивысшие ценовые показатели. 1 квадратный метр здесь стоил в июле в среднем 798 у.е., на 1% больше, чем в июне (в июне средняя цена составляла 790 у.е./кв.м). Средняя стоимость квартиры в кирпичных домах составила 818 у.е./кв.м (803 у.е./кв.м – в июне), на квартиры в панельных домах – 770 у.е./кв.м (767 у.е./кв.м – в июне).

В I круговом сегменте средняя цена предложений колебалась от 672 до 675 у.е./кв.м. Диапазон изменения средней стоимости квартир в целом составил (0)–(+3)%, или в денежном выражении (+1)–(+19) у.е./кв.м. В этом круговом сегменте квартиры подорожали практически во всех зонах. Исключение составили квартиры в кирпичных домах в Зоне 3, где отмечалось снижение средней цены на 2%, или на 14 у.е./кв.м. Больше всего увеличилась средняя стоимость квартир в кирпичных домах в Зоне 4, а именно на 4%, или на 30 у.е./кв.м.

Во II круговом сегменте средние цены 1 «квадрата» варьировались в диапазоне 542–617 у.е. по всем типам вторичного жилья. Средняя стоимость квартир изменялась  в диапазоне (–2)–(+4)%, или в денежном выражении (–13)–(+22) у.е./кв.м. Наибольшее увеличение средней стоимости предложений в этом круговом сегменте – (+4)%, или (+22) у.е./кв.м, – отмечается в Зоне 9 на квартиры как в кирпичных домах, так и в панельных. Снизилась средняя цена – (–2)%, или (–13) у.е./кв.м, – в Зоне 7 на квартиры в кирпичных домах.

Изменение цен на жилье в зависимости от материала и зоны (%) 

Зона 10, представленная Сергелийским и Бектемирским районами, имеет наименьшие ценовые показатели по сравнению с остальными. Средний уровень цен по всем типам жилья в этой Зоне был равен в июле 480 у.е./кв.м, то есть увеличился на 3% от июньских показателей, или на 16 у.е./кв.м.

В ближайшие месяцы в краткосрочной перспективе предполагается значительное колебание с дальнейшей стабилизацией средних цен предложения на вторичном рынке недвижимости в разрезе зон, районов и сегментов квартир. Прогнозируемая динамика цен составит (+1)–(+2)%. Такие цифры в основном будут обусловлены снижением активности участников рынка и корректировкой цен предложения на ожидаемый спрос.

Авторы данного обзора подтверждают, что все положения отражают их собственное мнение в отношении финансовых инструментов или эмитентов. ООО «CREDO MAX ESTIMATION» не несет ответственности за операции третьих лиц, совершенные на основе мнений авторов, изложенных в данном обзоре. Обзор подготовлен в рамках исследовательской работы в оценочной деятельности, используемой внутри компании. Источники данных по ценам взяты из газет «Ташкентская неделя» и «Частный сектор», а также интернет-сайтов этих газет www.nedelya.uz, www.dom.vsem.uz. Единица измерения стоимости предложения зафиксирована на основе переговоров с продавцами, определяемых по выборке из всей базы данных. Компания не несет ответственности за их достоверность и полноту. При подготовке обзора специалисты компании исходя из своего экспертного мнения применяли корректировки данных. Корректировка выражается в исключении фоновых завышенных цен на квартиры (возможно, связанных с евроремонтом и другими причинами), которые не отражают реальной динамики изменения средних цен на рынке, а также в исключении из анализа цен на квартиры, выставленных на продажу в последнюю неделю отчетного месяца, для получения временного лага в целях реального отражения изменений.

Обзор не имеет отношения к инвестиционным целям, предоставляется исключительно в информационных целях и не является предложением купить или продать соответствующие финансовые инструменты. Инвесторы должны самостоятельно принимать инвестиционные решения, используя обзор лишь в качестве одного из средств, способствующих принятию взвешенных решений.

Хусан ГАНИЕВ, генеральный директор

ООО «CREDO MAX ESTIMATION».