Икки йилча олдин уйларимиз мажбурий тартибда ширкатдан бошқарувчи компанияга ўтказилган. Яхшигина ишлаб турган УМШ билан бизга мажбуран жорий этилган БК ўртасидаги фарқ кўп ўтмай сезила бошлади. Бошқарувчи компания шартнома тузишга чақираётганда берган барча ваъдаларини бир лаҳзада унутди. Харажатларни асослаб бермасдан ва бизнинг фикримизни ҳисобга олмасдан уйга хизмат кўрсатиш учун тўловларни деярли икки бараварга ошириб юборди. БК ходимлари уй аҳлининг мурожаатларига «хўп-хўп» дея жавоб берадилар, аммо ҳеч нарса қилмайдилар ёки «пул йўқ – уйда яшовчилар тўлов тўлашмаяпти» деб баҳона қиладилар. Бунинг орасида йўлакларни таъмирлаш, томнинг бир нечта квартиралардан чакка ўтаётган жойини тузатиш ваъда қилинган эди. Давлат маблағлари ҳисобидан капитал таъмирлаш ўтказилган вақтда ертўлада муҳандислик коммуникациялари тизими нотўғри уланган экан. Натижада квартираларда иситиш тизими тўлақонли ишламай қолди. Кимлардир уйдаги иситиш тизимини қайтадан қилмоқчи бўлди-ю, лекин заминимизда қиш ҳукмронлик қилмоқда. Компания ходимларининг ККУга хизмат кўрсатиш тажрибаси йўққа ўхшайди, лекин бу уларни хавотирга солмаяпти. Умуман олганда, компаниянинг иши яхши томонга ўзгаришига ишонч қолмаяпти. БК ходимлари йиғилиш ўтказишмайди, пулларимиз қаерга сарфланаётганлиги юзасидан ҳисобот беришмайди, қарздорлар билан ишлашмайди, уйда яшовчилар билан қўпол муомалада бўлишади. Биз БКни бошқа компанияга алмаштирсак бўладими? Қандай ҳужжатларга таяниш керак? Компания раҳбарлари бизни қўйиб юборишга умуман қаршилар ва буни исташмаяпти. Улар шундай дейишяпти: «шартнома туздингизми – тўловни тўланг ва хизматлардан фойдаланинг». Бироқ бу хизматларнинг ўзи қаерда қолди? Энди кимлардир биз учун сайлаб қўйган БКга бириктирилганча қолиб кетамизми?
Аввал тўланг – кейин талаб қилинг
Кўп қаватли уйда яшовчилар БКдан у ёки бу ишлар бажарилишини талаб қилиш ва эътироз билдиришдан олдин шуни унутмасликлари керакки, фақат шу ишлар учун тўлов тўланганидан кейингина бундай эътирозларни билдиришлари мумкин. Бироқ кўпинча квартира эгаларини қуйидаги савол таажжубга солади: БК ҳеч нарса қилмаётган бўлса, нима учун тўлашимиз керак? Лекин бошқарувчи компания, агар уйда яшовчилар умумий мол-мулкни сақлаш учун ўз вақтида тўлов тўламасалар, қайси маблағларга ишларни бажаради? Уй-жой соҳасидаги ишларни молиялаштириш учун жамғарма тизими амал қилади. Дастлабки ойларда БК уй бўйича жиддий ишларни бажара олмаслиги аниқ. Масалан, биргина йўлакларни таъмирлаш учун жой мулкдорларининг маблағларини тўплаш керак бўлади. Тўловлар тўланмаслиги муаммони янада чуқурлаштиради. Албатта, қўшни пул тўлашни истамаётгани туфайли менинг томимдан чакка ўтади ёки йўлагим нураб кетяпти, деган важ билан инсофли тўловчилар тўлов тўламаётганларнинг ёқасидан ушлай олмайди. Зеро, тўлов тўламаётганлар билан айнан БК шуғулланиши керак – бу унинг мажбурияти. Ҳамонки, БК на у ишни, на бу ишни қилмаётган (қила олмаётган ёки қилишни хоҳламаётган) экан, бундай БК кимга ҳам керак бўлар эди.
Яккаҳокимликка қарши қурол бор
Бошқарувчилар нималарни иддао қилмасинлар, жой мулкдорлари шуни унутмаслиги керакки, «Кўп квартирали уйларни бошқариш тўғрисида»ги Қонунга мувофиқ ККУни бошқариш принципларидан бири бошқариш усулини танлаш эркинлиги ҳисобланади (Қонуннинг 4-м.). Қонунларни ҳали ҳеч ким бекор қилмаган. Умумий йиғилиш қарорига асосан жой мулкдорлари нафақат БК яхши ишламаганда, балки бошқа ҳолатларда ҳам бошқарув органини ёки бошқарув усулини алмаштиришга ҳақлилар. Уй аҳли, агар бошқа компанияда хизматлар нархи пастроқ ва сифати юқорироқ, ходимлар билими кучлироқ бўлса, авария хизмати қоғозда эмас, амалда туну кун ишласа; агар уйда яшовчилар билан конструктив мулоқот ўрнатилган бўлса ёки бошқа устуворликларга эга бўлганда бошқа компанияни танлашлари мумкин.
Албатта, кўп қаватли уйларни УМШдан БКга мажбурий тартибда ўтказиш, шунингдек шаҳар ҳокимияти томонидан эълон қилинган бошқарув органларини йириклаштиришга қаратилган ҳаракатлардан кўриниб турибдики, бошқарувчилар уй аҳлини ўзларининг «қучоқлари»дан осонликча қўйиб юбормайди. Бироқ вазият қандай бўлишига қарамай, қонунларни ҳуқуқий доирадан четга чиққан ҳолда ўз тушунчалари билан алмаштиришга журъат қилган ва уй аҳлининг манфаатларига зид равишда у ёки бу компанияни танлов имкониятисиз қайси уйга бириктирилишини белгиловчи кимсаларнинг баённома қарорларига эмас, балки қонунларга амал қилиниши лозим.
Уйларни УМШдан БКга ўтказишда ислоҳотчиларнинг яна бир муҳим важ-карсони ширкатларда мажбурий бадаллар бўйича уй аҳлининг юқори даражадаги қарздорлиги эди. Ёндашув қуйидагича бўлган: УМШда ҳаммаси ёмон, шу сабабли уй аҳли тўлов тўламаяпти, БКда эса ҳаммаси яхши бўлади: сифат, кадрлар, техника. Бироқ яқинда ўтказилган БК фаолияти текширувлари натижасига кўра БКнинг тўловлар бўйича қарздорлиги УМШдагига қараганда деярли бир ярим бараварга ошиб кетган. УМШда ёки ўзини ўзи бошқаришда қолган уй аҳлини БКга ўтказиш режаларини зимдан тузаётган кимсалар нималар қилаётганликлари хусусида яхшилаб фикрлаб кўрсалар чакки бўлмас эди.
Шартномада нима дейилган?
БК билан тузилган бошқарув шартномасини бекор қилишда жой мулкдорларида бунга асослар бўлиши керак. Афсуски, уй аҳли имзолайдиган шартномаларини эътибор билан ўқиб чиқмайди. Мулкдорларнинг кўп қисми умуман шартномани имзоламаган, уларнинг қўлларида шартнома йўқ. Бу қонунчиликнинг қўпол тарзда бузилиши ҳисобланади. Агар БК уларнинг шартларини бажармаса, умумий йиғилиш қарорига асосан жой мулкдорлари бир томонлама тартибда шартномани бажаришни рад этишга ва бошқа бошқарувчи ташкилотни ёки бошқарув усулини танлаш тўғрисида қарор қабул қилишга ҳақлидирлар. Буни қандай амалга ошириш керак?
Қўллаш бўйича йўриқнома
Огоҳлантириш чора-тадбирлари
Аввалига уй аҳли қуйидаги огоҳлантириш чораларини қўллаши мумкин: БКдан шартнома шартларини бажаришни талаб қилиш, унинг қоидабузарликларини қайд этиш.
1-қадам. Уйда яшовчиларнинг БК фаолияти ҳақидаги фикрларини билиш
Уйда яшовчилар қўшниларнинг БК фаолияти ҳақидаги фикрларини аниқлаш учун ташаббускор гуруҳни тузадилар. Баҳо салбий бўлганда, уй-жой қонунчилиги бузилганда вазиятни ўзгартиришнинг вариантлари муҳокама қилинади.
2-қадам. БКга ариза юбориш
Уйда яшовчилар БК манзилига шартнома шартларини бажариш зарурлиги, уйнинг техник ҳолатини яхшилаш бўйича ишларни бажариш кераклиги ҳақидаги аризани юборадилар.
3-қадам. Назоратни амалга оширувчи органга мурожаат қилиш
Агар БК мурожаатларга жавоб қайтармаётган бўлса, жой мулкдорлари Қурилиш ва уй-жой коммунал хўжалиги вазирлиги ҳузуридаги уй-жой инспекциясига мурожаат қилишга ҳақлидирлар, у ККУдан техник фойдаланиш қоидалари ва нормаларига риоя этилиши устидан давлат назоратини амалга оширади. Аризага БКнинг ҳаракатсизлигини, шартнома шартлари ва уй-жой қонунчилиги бузилганлигини тасдиқловчи мурожаатлар ва аризаларни ҳамда компаниянинг жавобларини илова қилиш лозим.
4-қадам. Назорат органига, судга мурожаат қилиш
Агар аввалгидек ҳеч нарса ўзгармай қолаверса, жой мулкдорлари БК шартнома шартларини бажармаганлигини тасдиқлаган ҳолда жамоавий шикоятни прокуратурага, судга юборишлари мумкин.
5-қадам. Умумий йиғилишга тайёргарлик кўриш
Ташаббускор гуруҳ умумий йиғилишга тайёргарлик кўради, унда БК билан тузилган шартномани бекор қилиш ва янги компанияни танлаш масаласи ҳал этилади. Навбатдан ташқари умумий йиғилиш, шу жумладан жойлар мулкдорларининг камида 10 фоизининг ташаббуси билан чақирилиши мумкин. Бошқарув ташкилоти томонидан қонунчилик бузилишига йўл қўйилган ҳолларда Уй-жой фонди инспекцияси ҳам умумий йиғилишни чақириш ташаббуси билан чиқиши мумкин (Қонуннинг 20-м.).
6-қадам. Уйда яшовчиларни умумий йиғилиш ўтказилиши ҳақида хабардор қилиш
Умумий йиғилиш ташаббускорлари томонидан жойлар мулкдорлари умумий йиғилиш ўтказиладиган жой, сана, вақт ва унинг кун тартиби тўғрисида йиғилиш ўтказилишидан камида 10 кун олдин хабардор қилинади. Бу тегишли эълонни уйларнинг ҳар бир кириш йўлагига осиб қўйиш ёки эълонни мулкдорларга имзо қўйдириб топшириш орқали амалга оширилади. Жойларнинг мулкдорлари бўлган юридик шахсларни тегишли хабарни буюртма хат юбориш, электрон хабар қилиш ёки хабарни ваколатли вакилга имзо қўйдириб топшириш орқали хабардор қилинади (Қонуннинг 20-м.).
7-қадам. Умумий йиғилишни ўтказиш
Умумий йиғилишда қарор қабул қилиниши учун барча жойлар мулкдорларининг ёки улар вакилларининг 50 фоизидан кўпроғи ҳозир бўлиши керак. Жойларнинг мулкдорлари орасидан йиғилиш раиси ва котиби сайланади (Қонуннинг 21-м.). Уйда яшовчиларнинг айримларида нима учун БКни алмаштириш керак деган савол юзага келиши мумкин. Шу боисдан йиғилиш раиси шартнома шартлари бузилганлиги юзасидан аниқ далилларни келтириб ўтиши лозим.
8-қадам. Умумий йиғилиш томонидан қарор қабул қилиш
Умумий йиғилишнинг БК билан шартномани бекор қилиш тўғрисидаги қарори, агар уни ёқлаб ҳозир бўлганларнинг 50 фоизидан кўпроғи овоз берса, қабул қилинган деб ҳисобланади. Қарор баённома билан расмийлаштирилади ҳамда йиғилиш раиси ва котиби томонидан имзоланади. Баённомага йиғилишда иштирок этган шахсларнинг рўйхати ҳар бир муҳокама этилаётган масала бўйича уларнинг хоҳиш-иродаси акс эттирилган ҳолда илова қилинади. Рўйхат йиғилиш иштирокчиларининг имзолари билан тасдиқланади (Қонуннинг 21-м.).
9-қадам. Бошқарувчи ташкилотни у билан тузилган шартнома бекор қилиниши ҳақида хабардор қилиш
ККУдаги жойлар мулкдорларининг умумий йиғилиши томонидан ваколат берилган вакил БК раҳбарига у билан тузилган шартнома умумий йиғилиш қарорига асосан бекор қилинганлиги тўғрисида хабарнома юборади. Хабарномага умумий йиғилиш қарори баённомасининг кўчирма нусхаси жойлар мулкдорларининг имзолари билан бирга илова қилинади.
10-қадам. Ташаббускор гуруҳ БКни мониторинг қилади
Умумий йиғилиш томонидан ваколат берилган жойлар мулкдорлари уйларига яқин бўлган бир нечта БКлар ишини ёки Қурилиш ва уй-жой коммунал хўжалиги вазирлигининг порталидаги БКлар электрон реестрини ўрганиб чиқади. Улар кўп қаватли биноларнинг техник ҳолатини кўздан кечирадилар, ижтимоий тармоқларда БКлар ҳақидаги таассуротлар, БК бошқарувидаги уйларда яшовчиларнинг ушбу компания борасидаги фикрлари билан қизиқадилар, уларнинг раҳбарлари билан учрашадилар, бошқарув шартномаси, хизматлар рўйхати ва нархлар кўрсатилган прайс-варақларни ўрганиб чиқадилар ва ҳ.к.
11-қадам. Мониторинг натижаларини муҳокама қилиш ва янги БКни танлаш
Умумий йиғилишда фаоллар жой мулкдорларини БК мониторинги натижалари ҳақида маълумот берадилар ва улардан бирини танлаш тўғрисида қарор қабул қиладилар. Умумий йиғилишда қарор қабул қилиш регламенти юқорида кўрсатиб ўтилган.
12-қадам. Аввалги БКнинг техник ҳужжатлар, пул маблағлари ва бошқаларни топшириш жараёни
Аввалги БК ККУни бошқариш шартномаси бекор қилинган кундан эътиборан 3 иш куни ичида кўп квартирали уйнинг техник ҳужжатларини ва уйни бошқариш билан боғлиқ бошқа ҳужжатларни, қолдиқ пул маблағларини, умумий мол-мулк таркибига кирадиган жойларнинг калитларини ҳамда ККУдан фойдаланиш ва уни бошқариш учун зарур бўлган бошқа техник воситаларни ҳамда асбоб-ускуналарни янги танланган БКга ёки умумий йиғилиш қарорида белгиланган жой мулкдорига топшириши шарт (Қонуннинг 28-м.).
13-қадам. ККУдаги жой мулкдорлари ва янги БК ўртасида бошқарув шартномасини имзолаш
Уйда яшовчилар бошқарув шартномасининг шартларини ўрганиб чиқадилар ва, агар эътирозлар бўлмаса, уни имзолайдилар. БК ККУдаги жой мулкдорларининг ҳар бири билан шартнома тузади.