Кўп квартирали уйларнинг мулкдорларига доимий фойдаланиш ҳуқуқи билан чегаралари белгиланган ҳолда ККУларга туташ ер участкалари берилади. Бу ва бошқа бир қатор янгиликлар Президентнинг «Кўп квартирали уйларни бошқаришни янада самарали ташкил қилиш чора-тадбирлари тўғрисида»ги қарорида (15.08.2023 йилдаги ПҚ-278-сон) назарда тутилган. ККУларни бошқариш тизимини янада такомиллаштиришга йўналтирилган ҳужжат бошқариш органлари билан мулкдорлар ўртасидаги ҳамкорликни кучайтириш, аҳолига сифатли хизмат кўрсатилишини ҳамда кўрсатилган хизматлар учун тўлов интизомини таъминлаш ва бошқа чора-тадбирларни ўз ичига олади.
Тўғрисини айтганда, ККУларни бошқаришни такомиллаштиришга оид ҳужжатлар кимлар учун ёзилган бўлса, шуларни бироз хавотирга солмоқда. Ҳужжатлар шунчалик кўпки, баъзида улар бир-бирига ва амалдаги НҲҲларга зид бўлиб қолади. Уларнинг бир қисми тушунтиришларни талаб этади, бошқарув органлари ёки «назоратчилар» томонидан нотўғри талқин қилинади, бу эса уй-жой соҳасида, УМШ ёки БК фаолиятида салбий таъсирини намоён қилади. ПҚ-278-сон қарордан келиб чиқиладиган бўлса, кўп квартирали уйларни бошқариш соҳасидаги қонунчиликни такомиллаштириш тўғрисидаги янги қонунга эҳтиёж борлиги англашилади. Унинг лойиҳасини ишлаб чиқиш Қурилиш ва уй-жой коммунал хўжалиги вазирлигига топширилган. Ислоҳотлар олиб борилиши осон бўлмаган уй-жой соҳасига навбатдаги янгиликлар қандай жорий қилинишини вақт кўрсатади. Ҳозирча ПҚ-278-сон қарорнинг бир нечта муҳим жиҳатларига тўхталиб ўтамиз.
Нотариуслар бадаллар ёки тўловлар бўйича қарздорликнинг мавжудлигини текширадилар
2024 йил 1 январдан бошлаб ККУлардаги кўчмас мулк билан боғлиқ битимларни тасдиқлаш нотариуслар томонидан Қурилиш ва уй-жой коммунал хўжалиги вазирлигининг ахборот тизими орқали тегишли мулкдорнинг мажбурий бадаллар ёки тўловлар бўйича қарздорлиги мавжуд эмаслиги текширилгандан кейин амалга оширилади. Шу тариқа, кўпинча янги мулкдор квартирани аввалги эгасининг қарздорликлари билан бирга сотиб олган ҳолатдаги муаммоларни тартибга солишга уриниб кўрилади. «Норма маслаҳатчи» бу масалани мавзувий соннинг саҳифаларида бир неча марта кўтариб чиққан. Коммунал тўловлардан фарқли ўлароқ турар жойнинг олди-сотди битимини расмийлаштиришда нотариус умумий мол-мулкни сақлаш бўйича бадаллар ёки тўловлар юзасидан қарздорликнинг мавжудлигини текшира олмас эди. Бундай маълумотлар турар жой мулкдорларининг шахсий ҳисобрақамлари мавжуд бўлмаганлиги сабабли «Нотариус» ААТга интеграцияланмаган эди. Ҳозир улар шахсий ҳисобрақамларга эга бўлиб, ККУларни бошқариш соҳасида электрон биллинг тизими ишга туширилган. Тўғри, унинг ишида эътирозлар етарлича бўлмоқда. Энди барчаси мулкдорларнинг маблағлари ҳаракати – бадаллар ёки тўловлар бўйича қарздорликнинг мавжудлиги ёки мавжуд эмаслиги тўғрисидаги маълумотлар қанчалик тўғри ва масъулият билан Вазирликнинг ягона электрон тизимига киритилишига боғлиқ бўлади.
Мажбурий бадаллар ёки тўловларнинг энг кам миқдори тасдиқланади
2024 йил 1 январдан бошлаб умумий мол-мулкни сақлаш, ундан фойдаланиш ва уни таъмирлаш ҳамда ККУга туташ ер участкасини ободонлаштириш учун мажбурий бадалларнинг ёки тўловларнинг энг кам миқдори Қурилиш ва уй-жой коммунал хўжалиги вазирлиги томонидан белгиланади. Бу таъмирлаш ва жорий хизмат кўрсатиш учун етарли миқдор бўлиши лозим. Бошқарув органи мулкдорларнинг умумий йиғилиши қарори билан мажбурий бадаллар ёки тўловларнинг миқдорини энг кам миқдордан кўпроқ, лекин ундан кам бўлмаган миқдорда белгилаши мумкин. Ушбу миқдорга қанча муддатда тузатиш киритилиши ҳужжатда кўрсатилмаган. Бу амалда қандай ишлаши юзасидан ҳозирданоқ саволлар кўпайиб бормоқда. Нима асос қилиб олинади: уйларнинг техник ҳолатига қараб дифференциал ёндашиладими ёки ҳаммаси бараварлаштириладими? Ҳозирча аниқ эмас. Ҳужжатда айтилишича, ККУларнинг умумий мол-мулкини сақлаш учун зарур ишлар ва хизматларнинг минимал рўйхати Қурилиш ва уй-жой коммунал хўжалиги вазирлиги томонидан тасдиқланади.
Умуман олганда, бундай «минимум»нинг тасдиқланиши зарурий чора ҳисобланади. Баъзида бошқарув органи даромад ва харажатлар сметасини тўғри туза олмаслиги, ҳеч бўлмаганда умумий мол-мулкни сақлашга кетадиган энг кам харажатларни қоплайдиган бадаллар ёки тўловлар миқдорини тўғри ҳисоблай олмаслиги ва асослаб беролмаслиги мумкин. Мулкдорлар қандай чегаравий миқдор бўлишини тушунмасликлари мумкин, шу боисдан кўпинча, ҳаттоки амалда ҳақ тўланиши лозим бўлган жиддий ишлар бажарилиши талаб этилган ҳолатларда ҳам бадаллар (тўловлар) миқдорининг оширилишига қарши чиқадилар.
2018 йилда Қурилиш ва уй-жой коммунал хўжалиги вазирлиги томонидан УМШ учун Вазирликнинг буйруғига асосан энг кам миқдордаги бадалларни жорий қилишга уриниб кўрилган. Бироқ у Адлия вазирлигида рўйхатдан ўтмаган ва кучга киритилмаган. Ҳозир муҳими, янги ҳужжат Президент қароридан юқори юридик кучга эга бўлган НҲҲларга зид келмаслигидир.
Чиқинди учун тўлов оширилади
2024 йил 1 январдан бошлаб ККУларни бошқариш органларига агротехник ишлов беришдан ҳосил бўладиган чиқиндиларни (дарахт ва бута шох-шаббалари, барглари) ва ККУларга туташ ҳудудларни тозалашдан ҳосил бўлган чиқиндиларни маиший чиқиндиларни тўплаш пунктларида ёки чиқиндиларни олиб чиқиб кетиш операторлари билан келишилган махсус жойларда йиғишга рухсат этилади. Бунда мазкур чиқиндиларни олиб чиқиб кетиш бўйича хизматлар учун тўлов қаттиқ маиший чиқиндиларни тўплаш ва олиб чиқиб кетиш бўйича хизматлар учун ягона тўловга киритилади.
Илгари бошқарув органи чиқиндиларни олиб чиқиб кетиш учун транспорт ёллаган ва бунинг учун тўлов умумий мол-мулкни ва туташ ҳудудларни сақлаш учун мулкдорлар тўлайдиган бадал ёки тўловлар таркибига киритилган.
Ҳужжатда назарда тутилишича, қаттиқ маиший чиқиндиларни йиғиш ва маиший чиқиндиларни тўплаш пунктларига ёки келишилган махсус жойларга етказиш тўлиқ ККУларни бошқариш органлари томонидан амалга оширилади. Чиқиндиларни олиб чиқиб кетиш эса операторлар томонидан ККУларни бошқариш органлари билан келишилган ҳолда режа-график асосида амалга оширилади. Формулировкалар юзасидан саволлар туғилади, бир ҳолатда бошқарув органларига «чиқиндиларни тўплашга рухсат этилади…», бошқа ҳолатда эса – улар томонидан «тўлиқ амалга оширилади» дейилган. Бу мажбурий тартибдами ёки ихтиёрийми?
Кредит олиш учун 100 фоиз мулкдорларнинг розилиги керак
Қурилиш ва уй-жой коммунал хўжалиги вазирлигига бир ой муддатда кўп квартирали уйларни бошқариш соҳасидаги қонунчиликни такомиллаштириш бўйича қонун лойиҳасини Вазирлар Маҳкамасига киритиш топширилди. Лойиҳада бир қатор муҳим жиҳатлар назарда тутилиши лозим. Хусусан, кўп квартирали уйлар ва уларга туташ ер участкалари учун қарз маблағлари, шу жумладан банк кредитлари ККУларнинг барча жойлар мулкдорлари томонидан бир овоздан қабул қилинган қарор асосида олиниши мумкинлиги. Буни амалга ошириш осон бўлмайди, сабаби барча уй эгаларининг: мулкдорлар, квартирантлар, бўш турган квартира эгалари ва бошқаларнинг имзоларини тўплаш керак бўлади.
ККУни бошқариш усулини ва бошқариш органини танлаш масаласи юзасидан барча жойлар мулкдорларининг ёки улар вакилларининг 50 фоизидан кўпроғи уни ёқлаб овоз берса, умумий йиғилишнинг қарори қабул қилинган деб ҳисобланади.
Бошқарувчилар учун муддат
Яна бир муҳим жиҳат – ККУни бошқариш ташкилотини ёки бошқарувчини алмаштириш муддатига чеклов қўйиш. Бу ерда бир қатор саволлар юзага келади. Моҳиятига қарайдиган бўлсак, бунда БКни алмаштириш мумкин бўлган ёки мумкин бўлмаган муддат жорий этилиши ҳақида сўз бормоқда. Бироқ у ёки бу ҳолатда ҳам бу амалдаги қонун ҳужжатлари билан мулкдорларнинг бошқарувчи ташкилот ёки бошқарувчининг хизматларини танлаш эркинлиги ёки уларни рад қилиш ҳуқуқи юзасидан белгиланган чекловдир. Айтайлик, БКга бир йил муддат белгиланди, ушбу муддат мобайнида мулкдорлар уни алмаштиришлари мумкин. Агар улар кўрсатилган муддат ичида БКни алмаштирмасалар, демак, бутунлай у билан қоладилар деганими? Ёки бир йил – бу мулкдорлар ушбу муддат мобайнида БКни алмаштира олмасликларини англатадими. Шунда бошқа ҳолат ҳам бўлиши мумкин. Яъни бошқарувчилар бир йил ичида ҳеч нарса қилмайдилар, ўғирлайдилар, уй эгалари эса улардан воз кеча олмасдан бунга чидашга мажбур бўладиларми? Бу ҳуқуқий жиҳатдан қайта ишлаб чиқилиши талаб этиладиган жиддий масаладир.
Ҳар қандай ҳолатда ҳам БКни алмаштириш муддатини чеклаш мулкдорларнинг ҳуқуқлари бузилишига олиб келиши мумкин. Бироқ ушбу масаланинг ҳал этилиши Уй-жой кодексида, «Кўп квартирали уйларни бошқариш тўғрисида»ги Қонунда, бошқа НҲҲларда назарда тутилган. Улар мулкдорлар томонидан бошқарув органини танлаш ҳуқуқини белгиловчи нормаларни, шунингдек қониқарли ишламаган тақдирда БКни алмаштириш имкониятларини ўз ичига олади. Бундан ташқари, мулкдорлар ва БК ўртасида шартнома тузилган, унда амал қилиш муддатлари ва бекор қилиш имкониятлари қайд этилган бўлиши лозим. УМШда бу умумий йиғилиш орқали ҳал этилади, умумий ёндашув Қонунда ва Уставда белгиланади. Фақат қонунлар ишлаши керак, уларни бузувчилар эса жавобгарликка тортилиши зарур. Ана шунда ҳуқуқий тарафи янада чалкаш бўладиган таклифларни ўйлаб топишга ҳожат қолмайди.
Қарздорликни тўлаш бўйича муддатни кечиктириш
Бир қатор идораларга УМШ ва БКларнинг ҳудудий электр тармоқлари корхоналари олдидаги 80,5 млрд сўм миқдоридаги қарздорлиги ва улар учун ҳисобланган жарималар юзасидан ўрганиш ўтказилиши топширилган. Инвентаризация натижалари бўйича ушбу қарздорликни ундириш бўйича таклифлар киритилади. Бунда мазкур қарздорликнинг тўлов муддати 2024 йил 1 октябрга қадар кечиктирилади.
Ҳужжатда белгиланишича, 2024 йил 1 январдан бошлаб қурувчи ташкилот қурилиши тугалланган кўп квартирали уйни бошқариш учун бошқарувчи ташкилотни жалб қилади. БК аниқланмаган кўп квартирали уйлар фойдаланишга қабул қилинмайди.
Уй-жой инспекциясига қўшимча ваколатлар берилди
Президентнинг қарори билан Қурилиш ва уй-жой коммунал хўжалиги соҳасида назорат қилиш инспекциясига қўшимча ваколатлар берилди. Унинг зиммасига ККУларни бошқариш органлари ва жойлар мулкдорлари томонидан иссиқлик таъминотидан фойдаланишда норматив-ҳуқуқий ҳужжатлар талабларига риоя этилиши устидан давлат назоратини амалга ошириш юкланди. Шунингдек Қурилиш ва уй-жой коммунал хўжалиги соҳасида назорат қилиш инспекцияси ККУлардаги умумий мол-мулк ва уларга туташ ер участкаларида амалга оширилган таъмирлаш-тиклаш ишларининг қонунчилик ҳужжатлари ва техник жиҳатдан тартибга солиш соҳасидаги норматив ҳужжатларга мувофиқ бажарилиши устидан давлат назоратини амалга оширади.