Главный координатор рабочей группы МинЖКО по разработке проекта новой редакции Закона «О товариществах частных собственников жилья» Наталья Вишневская рассказала, как идет работа над законопроектом. Коротко приводим часть озвученных ею проблем в действующем Законе, а также предложений рабочей группы по возможному их урегулированию. Они будут дорабатываться специалистами ведомств, привлеченных к работе над проектом, и переданы на рассмотрение законодателям.
► Пробелы в вопросах реорганизации ТЧСЖ, смены способа управления
Часто проблемы возникают при реорганизации товарищества или изменении способа управления. Чтобы защитить собственников, предлагается в течение 3 рабочих дней с момента принятия такого решения общего собрания передать техническую документацию и другие документы, ключи от помещений, коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников, иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом. А в случае выбора непосредственного способа управления – собственнику помещения, указанному в решении общего собрания.
► Проблема с земельными участками
Действующим законодательством закреплено, что земельные участки предоставляются товариществам в установленном порядке на праве постоянного пользования. Однако этот вопрос остается нерешенным. ТЧСЖ содержат участки, вкладывают средства в их благоустройство, но в кадастровых документах они не обозначены. В результате возникают противоречия между управлениями по благоустройству хокимиятов и ТЧСЖ, кому содержать земельные участки, не принадлежащие товариществам. Предлагается в случае отсутствия у товарищества земельного участка его границы определять на основании данных государственного кадастрового учета и указывать в техническом паспорте дома.
► У собственников нежилых помещений есть обязанности, но нет прав
Собственники нежилых помещений не являются членами товарищества. Тем не менее они несут такие же обязанности по содержанию общего имущества, как и члены ТЧСЖ, но лишены права участия в общих собраниях, голоса в утверждении плана работ, размера взноса и т. д. В результате во многих товариществах для них установлены необоснованно завышенные размеры взносов. Это ведет к противоречиям сторон. Чтобы исключить споры, предлагается распространить членство в ТЧСЖ также на собственников нежилых помещений. Если им будут оказаны дополнительные услуги, размер взноса может быть увеличен.
► Принятие решений общим собранием членов ТЧСЖ
Согласно действующему законодательству решение по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания товарищества, считается принятым, если за него проголосовало более 50 % членов ТЧСЖ. Но даже в однодомных ТЧСЖ трудно добиться кворума, не говоря уже о товариществах, объединяющих 8–10 и более многоэтажек. Членами рабочей группы рассматривалась возможность делегирования домкомам функций представителей членов ТЧСЖ на общих собраниях. Но законодательством не определено, кто такие домкомы, какие полномочия можно им передавать. К тому же не все члены товарищества доверяют им. Действующее законодательство предусматривает представительство доверенных лиц собственников на общих собраниях. Предлагается также ввести в документ возможность принятия решений путем письменных опросов. Они проводятся при невозможности обеспечить кворум на общем собрании. Предлагается и принятие решений путем онлайн-голосования.
► Введение минимального размера взноса
Размер обязательного взноса членов товарищества предлагается устанавливать решением общего собрания не ниже минимальных размеров, утверждаемых ежегодно МинЖКО, с учетом установленных норм и правил содержания МКД, технического состояния каждого дома. Чтобы выйти на реальные затраты по содержанию многоэтажек, будет проводиться их техническое обследование.
Конечно, товарищества должны сами определять размер взноса. Но подавляющее большинство из них не могут грамотно объяснить жильцам и рассчитать реальную потребность дома в средствах на его содержание. В результате взнос занижен, что не позволяет выполнять ремонт, своевременно возвращать кредиты. Товариществам предлагается решение: минимальный взнос, обеспечивающий необходимый минимум работ для дома в соответствии со строительными нормами и правилами.
► Замена денежной формы внесения части обязательных взносов собственником жилых помещений на другие виды его участия в общих расходах
Эта норма была введена в действующее законодательство в помощь собственникам жилья и активно используется в практике ТЧСЖ. Но механизм ее не прописан, что породило много нарушений. Предлагается дополнить ее регламентом, устанавливающим, что для этого необходимо представить дефектный акт, протокол правления общего собрания, счет-фактуру на приобретенные стройматериалы, использованные при выполнении ремонтных работ, с указанием их наименования и стоимости.
► Лицензирование управляющих компаний
Зачастую ремонт общего имущества выполняется на низком уровне, неквалифицированными специалистами, иногда случайными людьми с улицы, без заключения договоров. В результате невозможно привлечь к ответственности недобросовестного подрядчика. Предлагается ввести норму, предусматривающую управление и обслуживание МКД организациями, имеющими лицензию. Возможно, это предложение преждевременно. Но лицензия – это страховка от рисков, гарантия качества, ответственность. Выбираются УК для управления и обслуживания общего имущества путем тендера. Документацию и процедуру его проведения разрабатывает МинЖКО. Не допускаются к управлению либо обслуживанию МКД управляющие организации, имеющие уставный фонд ниже 10–50 минимальных размеров заработной платы.
► Несвоевременная уплата собственниками квартир обязательных взносов
Сегодня практически отсутствуют эффективные рычаги воздействия на должников по обязательным взносам. Исполнение судебных решений по взысканию задолженности оставляет желать лучшего. Предлагается предоставить правлению ТЧСЖ право при невнесении членом ТЧСЖ обязательных взносов свыше 3 месяцев принимать решение о приостановке выполнения обращений и заявок члена ТЧСЖ до момента погашения им задолженности.
► Закрепление в кадастровом паспорте долевого участия собственников в управлении общим имуществом
Мы ознакомились с опытом Германии в управлении многоквартирными домами. Предлагается использовать его в части закрепления долевого участия собственников жилых помещений в управлении общим имуществом на этапе приобретения жилья. Это должно быть закреплено в правоустанавливающем документе на жилое помещение – кадастровом паспорте. Он представляет собой выписку из государственного реестра, в котором содержится описание квартиры: планировка, назначение, вид жилого помещения, общая и жилая площадь, дата проведения технической экспертизы, кадастровый и инвентаризационный номера и т. д. В большей степени это относится к новостройкам. При получении нового кадастрового паспорта для вновь приобретенного жилья предлагается, чтобы кадастровые службы указывали долю собственника в общем имуществе дома, а также перечень общего имущества, которое он должен содержать за счет обязательных взносов. Предполагается, что тогда собственники поймут, за что и для чего они вносят взносы. Но во вторичном жилфонде тоже происходит движение, его активно заселяют собственники, ранее не проживающие в МКД, не знающие своих обязанностей. Обсуждается также вопрос о проведении инвентаризации вторичного многоквартирного фонда и получении кадастровых паспортов для собственников вторичного рынка жилья.
► Управление общим имуществом собственников жилья
Товарищества остаются демократическим институтом управления многоквартирным жилым фондом. Предлагается включить в законопроект 3 способа управления общим имуществом собственников. Это совместное управление общим имуществом МКД товариществом собственников жилья; профессиональное управление юридическими лицами либо управляющими (физлицами); управление домом без создания юрлица. Право выбора остается за собственниками жилых помещений. Форма непосредственного управления без создания товарищества не урегулирована законодательством. В законопроект предлагается ввести раздел об управлении МКД без создания юрлица.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.
