Германия, Беларусь ва Латвиядан келган кўчмас мулкни профессионал бошқариш бўйича халқаро экспертлар бизнинг уй-жой соҳасидаги ходимлар учун энг қимматли бўлган тажрибалари билан ўртоқлашиш мақсадида ташриф буюрдилар. Хатога йўл қўймасдан, уларнинг тажрибасини идрок қилиб ва ўзимизда қўллаб кўриб, синалган йўлдан боришимиз, бу билан мақсадга тезроқ эришишимизни кўзладилар. Собиқ Иттифоқ маконидаги бир қатор мамлакатлар ушбу тажрибани ўрганиб, уни миллий шароитларига мослаштирганларидек, биз ҳам худди шу йўлни танламоғимиз даркор. Ой давомида 2 турда ўтказилган «Қозоғистон ва Ўзбекистонда уй-жойларни профессионал бошқариш» Pro House лойиҳаси доирасида Тошкентда бўлиб ўтган семинарларда бошқарувчиларимиз ушбу тажриба билан танишиш имконига эга бўлдилар. Уни «Шарқий Европада уй-жой хўжалиги» (WO, Берлин ш.) ташаббуси Евроиттифоқ молиявий кўмагида амалга оширмоқда. Немис томонидан – Европа уй-жой ва кўчмас мулк таълим маркази (ЕВZ) ҳамда Германия кўчмас мулк бошқарувчиларининг мувофиқлаштирувчи иттифоқи (DDIV), бизнинг томондан – Ўзбекистон уй-жой фондини профессионал бошқарувчи ва унга хизмат кўрсатувчи ташкилотлар уюшмаси ҳамкорлар ҳисобланади.
Ўзбекистон УКХ соҳасини ислоҳ қилиб, уй-жой соҳасидаги қонунчиликни янгилаётганлиги инобатга олинса, бу айни вақтида юз берган ҳодисадир. Шу сабабли семинарлар мавзуси ислоҳотда белгиланган устувор вазифалар билан ҳамоҳанг бўлди. Яшаш учун мўлжалланган кўчмас мулкни бошқариш бўйича халқаро экспертларнинг Ўзбекистон уй-жой коммунал хизмат кўрсатиш вазири Музаффар Солиев билан учрашуви ушбу тажриба бизга қўл келиши борасида умид уйғотди. УКХ вазирлиги раҳбари мутахассисларга янги уй-жой қонунчилигини ишлаб чиқишда иштирок этишни таклиф қилди.
Уй-жой соҳасидаги ходимларимиз семинарларда профессионал бошқариш даражасини ошириш билан боғлиқ кўпгина масалалар билан танишдилар. Улар, хусусан, «Vegis» компаниялар гуруҳи мисолида Германияда яшаш учун мўлжалланган кўчмас мулкни бошқаришнинг турли моделларини; маркетинг ва мижозларни жалб этиш; уй аҳлини уйдаги умумий мулкни бошқариш жараёнига жалб этиш, уй-жой мулкдорлари бирлашмаларини (УМБ) яратиш масалаларини ўргандилар; мол-мулкни тақсимлаш тўғрисидаги декларация нима эканлигини билиб олдилар. Экспертлар Германияда бошқарувчилар қандай қилиб УМБнинг йиллик бюджети ва ҳисоботни ишлаб чиқишлари; қарздорлар билан ишлашлари (суддан ташқари ундириш тартиби, мажбурий ундирув ва бошқарув, мол-мулкни аукционда мажбурий сотиш) ва бошқаларни тушунтириб бердилар.
Мунозаралар давомида уй-жой соҳасидаги мутахассисларимиз Ўзбекистон ва Германия уй-жой қонунчилигидаги бир қатор нормалар кўп жиҳатдан ўхшаш эканлигини қайд этдилар. Нима учун улар бизда Германиядагидек ишламайди деган савол бердилар. Бунинг устига, 2006 йилда қабул қилинган «Хусусий уй-жой мулкдорларининг ширкатлари тўғрисида»ги амалдаги ЎзР Қонунини ишлаб чиқиш чоғида Шарқий Европа мамлакатлари уй-жой фондини бошқариш тажрибаси ўрганилган ва мослаштирилган эди. Биз нимада адашдик?
Аввало ушбу жараёнга жалб этилган барча фигурантлар уй-жой соҳасидаги қонунчиликка риоя этилиши устидан назорат қилмайдилар. Давлат тузилмаларининг бошқарувчи ташкилотлар ва ХУМШ ишларига аралашиши ва ноўрин маъмурийлаштириши, ортиқча ғамхўрлик қилиши панд беради. Квартира эгалари ўз ҳуқуқ ва мажбуриятларидан етарли даражада хабардор эмас, аксарият бошқарувчилар ўз ишини билмайди, уй-жой хизматлари бозорида рақобат муҳитини яратиш учун реал бозор механизмлари мавжуд эмас. Ушбу занжирдаги ҳар бир бўғин бошқасини эргаштириб келади. Демак, бошқарувга ёндашувни ўзгартириш, янги уй-жой ҳужжатларини ишлаб чиқиш устида жиддий иш олиб бориш, сиёсатчилар, қонун ижодкорлари ва ҳокимият вакиллари экспертлар билан мулоқот қилиши зарур. Бунда кўчмас мулк бошқарувчилари уюшмаси воситачилик қилиши лозим. Семинарда қандай қилиб уларнинг салоҳиятини мустаҳкамлаш, малакасини ошириш лозимлиги ҳақида сўз юритилди.
Ислоҳотчилар эътиборига
Ислоҳотчиларимиз намойиш этилган тажрибадан нима олишлари мумкин? Германияда яшаш учун мўлжалланган кўчмас мулк объектларининг барчаси профессионал бошқарувчилар тасарруфида. Бошқарувчи компанияларда сантехниклар, электриклар, фаррошлар сингари ходимлар йўқ. Штатда фақат бошқарув бўйича мутахассислар бўлиб, ихтисослаштирилган ташкилотлар, хусусий тадбиркорларни шартнома бўйича ишларни бажаришга жалб этадилар. Малакаси шубҳа туғдирувчи ходимлар штатига эга бўлган биздаги корхона у ерда ишлай олмас эди. Германияда уй профессионал бошқарувчисиз қола олмайди. Уй-жой мулкдорлари бирлашмаси бошқарувчини алмаштиришга қарор қилса (бунинг учун асосли сабаб бўлиши зарур), буни тезроқ амалга ошириш лозим, акс ҳолда жавоб беришга тўғри келади. Янги қурилган уйларда қурувчи уйнинг умумий мулкини бошқарувчини 3 йилга тайинлайди. Илгари уни, қурувчининг янги қурилган уйга кафолат муддати сингари, 5 йилга тайинлар эдилар. УМБ позицияларини мустаҳкамлаш ва қурувчининг бошқарувчи билан эҳтимолий тил бириктиришининг олдини олиш мақсадида биринчи бошқарув муддати қисқартирилди. 3 йилдан кейин уй аҳли бошқарувчини ўзгартириши мумкин.
Квартирага мулк ҳуқуқини қўлга киритганлари заҳоти УМБ аъзосига айланадилар. Шу сабабли биронта мулкдор УМБга киришдан бош торта олмайди. Бизда кўпчилик аҳоли умумий мол-мулкни сақлаш учун давлат эмас, балки ўзлари жавоб беришларидан ҳанузгача бехабар. Уйдаги барча муаммолар шу сабабдан юзага келади. Германияда буни билмай туриб квартира сотиб ололмайдилар. У ерда квартира эгасини уй сотиб олишидан олдин ҳуқуқ ва мажбуриятлари билан таништирадилар. Қурувчи нотариус билан бирга мол-мулкни тақсимлаш тўғрисида декларация тузади. Бу уйнинг техник қисмини (квартираларнинг батафсил режалари, конструктив хусусиятлари, ер участкаси ва ҳ.к.) батафсил тартибга солувчи ва уйга биргаликда эгалик қилиш уставини ўз ичига олувчи капитал қоидалар тўплами. Мулкдор ушбу регламент билан танишибгина қолмай, уни қабул қилиши, имзолаши, унга риоя этиши шарт. Қайсидир бандига қўшилмаса – квартира сотиб олишини рад этадилар. Биронта бандни бузса – судга берадилар. Натижада, улар танлаган ранг декларацияда кўрсатилганига мувофиқ келмаса, уйнинг олд қисмини ўз дидларига кўра бошқа рангга бўяй ҳам олмайдилар. Квартира ҳужжатда кўрсатилган машина қўйиш жойлари билан бирга сотиб олинади – қўшнилар ўртасида ҳеч қандай низо юзага келмайди. Унда ёзилишича, уйнинг деразалари остидаги кўкаламзорлаштирилган участкалар биринчи қаватдаги учта квартира мулкдорига алоҳида фойдаланишга берилади, бу ҳам зиддиятларга ўрин қолдирмайди ва ҳ.к.
Тўғри, уй-жойга мулк ҳуқуқини умумий тартибга солувчи қонун бор. Декларация ҳар бир уй учун алоҳида тузилади. Жуда оз ҳолларда, одатда, суднинг ёхуд УМБ умумий йиғилишининг қарорларига кўра унга ўзгартиришлар киритилиши мумкин. Мулкдорларнинг ҳуқуқларини ҳимоя қилиш мақсадида айрим қарорларни қабул қилиш учун 100 фоиз розилик олиш талаб этилади.
Кейинги мавзувий сонларимизда ўқувчиларимизни декларациянинг энг муҳим жиҳатлари билан таништириш ниятидамиз, улар уй-жой соҳасидаги мутахассисларимиз ва қонун ижодкорлари эътиборига ҳам молик бўлиши мумкин.
Соат – бешта кам ўн икки
Уй-жойни профессионал бошқариш – давр талаби. Бироқ бунинг учун ҳадли шартларни яратиш зарур.
– Ўзбекистон барча собиқ совет мамлакатлари сингари йўлни босиб ўтди – давлат томонидан аслида билвосита аҳолига тегишли бўлган уй-жой фонди ўз эгасига топширилди. 90-йилларда уй-жой шахсий мулк сифатида ҳар бир кишига алоҳида топширилди, одамлар мулкдорга айландилар.
Бир томондан, бу ижобий, жуда оқилона қадам бўлди, бироқ, афсуски, унинг оқибатлари ҳақида ўйлаб кўрмадилар. Мулкдорлар бунга тайёр эмас эдилар, зарур ҳадли шартлар яратилмаган эди. Бир вақтнинг ўзида янги мулкдорларга бундан буён уларга топширилган мол-мулкни бут сақлаш ва уни тутиб туриш ҳақида ўзлари қайғуришлари кераклиги ҳақида талаб қўйилди.
Улар ўзлари яшайдиган ва ўз мулклари деб биладиган квартиралардан ташқари қурилиш конструкциялари ва уй ичидаги коммуникациялар: уй томи, ташқи деворлар, деразалар, зинапоя майдончалари, электр ўтказгичлар, сув қувурлари, иситиш тизими ва ҳ.к. кўринишидаги уйдаги умумий мол-мулк учун жавоб беришлари кераклигини етарли даражада англаб етмадилар. Аввалбошдан квартиралари ташқарисидаги умумий мол-мулк ҳақида худди илгаригидек давлат қайғуриши керак деган фикр ҳукм сурди. Афсуски, уй-жой мулкдорларининг бундай муносабати ҳанузгача сақланиб қолган.
Шу билан бирга 25 йил ўтгач, квартира эгалари мулк деганда бутун бино тушунилиши, бинобарин, унга биргаликда ғамхўрлик қилиш зарурлигини англадилар. Иқтисодий нуқтаи назардан у, масалан, нафақат умумий электр энергияси, зинапоя майдончасини тозалаш ва бошқалар учун жорий харажатларга, балки таъмирлаш, техник хизмат кўрсатиш тарзида бинонинг ҳолатини бут сақлаш харажатларига тааллуқли. Бу ҳамкорлик қилишга доир муайян қоидаларни тақозо этади, уларни ҳадли шартлар сифатида фақат давлат ишлаб чиқиши мумкин.
Айни пайтда собиқ совет мамлакатларида вазият турлича. Бироқ у аввалгидек жиддий яхшилашни, уй-жой мулки тўғрисидаги қонунларга мувофиқ уй-жой мулкдорлари бирлашмаларига айлантирилган турар жойларга хизмат кўрсатишга профессионал ёндашувни талаб этади.
Тўғри, тегишли менежмент – уй-жойларни бошқариш муҳим жиҳат ҳисобланади. Бир томондан, ўзини ўзи бошқариш илгариги коммунал бошқариш тизимидан кўра яхшироқ дастаклардан бири бўлиб чиқди. Бошқа томондан савол юзага келади: мустақил бошқарувчиларга эга бўлган, ушбу соҳага ўзини бағишламоқчи бўлган кишиларни жалб этган маъқул эмасми? Бундай мутахассислар етишиб чиқиши учун давлат улар тайёрланишини таъминловчи тегишли ҳадли шартларни ишлаб чиқиши зарур. Бошқарувчи – уй аҳлининг умумий манфаатларига зиён етказган ҳолда ўз манфаатларини кўзлаб ҳаракат қилишини юзига солиб бўлмайдиган мустақил шахс.
Кўчмас мулкни бошқариш соҳасида, бунинг устига ҳар бир мамлакат учун алоҳида тарзда яна ғилдиракни кашф этишга зарурат йўқ. Ғарбий Европада ушбу масала ечими юзасидан улкан тажриба тўпланган. Германия 1951 йилдан бери уй-жой мулки тўғрисидаги қонунга мувофиқ ишлаяпти, уй-жой мулкдорлари бирлашмалари эса 99% ҳолатда бошқарувчиларни четдан жалб этадилар.
Назаримда, Ўзбекистон ушбу йўналишдаги вазиятни яхшилаш мақсадида бошқа мамлакатларнинг муваффақиятли, кўп йиллик тажрибасига мурожаат қилиб, миллий хусусиятлари ва манфаатларини ҳисобга олган ҳолда ундан фойдаланмоғи лозим. Зеро барча учун тушунарли ҳадли шартларга риоя этган ҳолда кўп квартирали уйларнинг батартиб бошқарилиши келгусида улкан самара беради. Шу сабабли унда давлат иштирок этиши зарур, усиз иш жойидан қўзғалмайди. Бунда мазкур принципга таяниш даркор: «Давлат керакли даражада, бироқ иложи борича камроқ иштирок этиши зарур».
Ўзбекистонда фуқаролар профессионал бошқарув остидаги мулклари ҳақида мустақил қайғура оладилар. Шу боис уларга ғамхўрлик қилишга эҳтиёж йўқ. Ҳукумат Германиядагига ўхшаш кўчмас мулкни бошқариш ва сотиш бўйича мутахассисларни профессионал тайёрлаш масаласини кўриб чиқса, мақсадга мувофиқ бўларди. Уларни тайёрлашга қанча тез киришилса, профессионаллар шунча тез етишиб чиқади. Биздаги таълим 3 йиллик назария ва амалиётга мўлжалланган. Кўп квартирали уйларни бошқаришда давом этиш учун албатта имтиҳон топшириш талаб этилади.
Ҳозир «бешта кам ўн икки» бўлди. Халқ мулки бўлмиш кўчмас мулкни келажак авлод яшашига яроқли ҳолда қолдириш учун уни бут сақлаш бўйича ҳадли шартларни ишлаб чиқишни кўзлаб зарур хатти-ҳаракатларни амалга ошириш вақти келди. Бугун мулкдорларнинг маблағлари ҳисобига уй-жойнинг энергия тежовчи санацияси масаласи юзага келмоқда. Бир томондан, амалга оширишнинг аниқ механизмлари белгиланган қонунларга, бошқа томондан – молиявий қўллаб-қувватлаш дастурларига эга бўлсалар, буни амалга ошириш мумкин бўлади. Агар давлат ҳаммасини яна қайтариб олмаса, албатта... Бироқ бу ҳолда яна аввалги ҳолимизга қайтамиз. Бу ҳолда лоқайд муносабат яна баланд келади, бунга эса йўл қўйиб бўлмайди. Шу сабабли бу иш билан ҳозироқ шуғулланиш керак. Немис экспертлари ушбу жараёнга жалб этилган барча томонларга маслаҳат беришга тайёрлар.
Вернер Меркель,
кўчмас мулк бошқарувчиларининг немис ерлари уюшмалари мувофиқлаштирувчи иттифоқи президиуми (DDIV) аъзоси, Германия,
Кўчмас мулк менежменти халқаро уюшмаси (КМХУ) бошқаруви раиси, Беларусь,
«Vegis» Immobilien GmbH бошқарув ва сервис компанияси директори ва ҳаммуассиси, Ильзенбург ш., Германия.
Уй устаси: Ўзбекистон учун мақбул ечим
«Уй устаси» деб номланган немис «кашфиёти» бизда ҳам ўз ўрнини топиши мумкин. Тошкентдаги семинарда Германия ва Беларусда уй усталаридан фойдаланиш амалиёти ҳақида сўз юритилганда, у ўзбекистонлик яшаш учун мўлжалланган кўчмас мулк бошқарувчиларида қизиқиш уйғотди. Уй-жой соҳаси ходимлари ундан фойдаланиш хусусида ўйлаб қолдилар.
Уй устаси ким ўзи, у нима учун керак? Яшаш учун мўлжалланган кўчмас мулкни бошқариш соҳасида 35 йиллик тажрибага эга бўлган «Vegis» компаниялар гуруҳи бошқарувчиси Вернер Меркель (Германия) ҳамда Кўчмас мулк менежменти халқаро уюшмаси (КМХУ) ижрочи директори Геннадий Калёнов (Беларусь) семинар иштирокчиларини унинг иши билан таништирдилар. Уй устаси – касб эмас, балки ҳар қандай кўчмас мулк объектидаги, шу жумладан уй-жой фондидаги майда муаммоларни тез ва сифатли бартараф эта оладиган киши. Бунда таъмирланиши учун махсус рухсатнома талаб этилмайдиган арзимас носозликлар ёки бузилишлар ҳақида сўз бормоқда. Германияда у одатда катта ёшли киши бўлади. У киришимли, одамлар билан бажонидил ишлайдиган, муайян ҳаётий тажриба тўплаган, уй аҳли орасида обрўли киши бўлади. Унинг махсус таълим олишига зарурат йўқ. Бундай кишиларни одатда «қўли гул» деб атайдилар. Ана шундай мутахассис уйингизга яқин жойда яшаса ёки квартирани ижарага олган бўлса, катта афзалликка эга бўласиз. Унинг хизматига эҳтиёж туғилиши билан ҳеч кимни қидириб ўтирмайсиз – уста доим ёнингизда, исталган пайт ёрдамга келади.
Бизда ҳам ХУМШнинг ширакайф сантехниклари ва бошқа ходимлари ўрнини босувчи муқобил вариант пайдо бўларди. Уйда авария содир бўлиб, унга қарши тезкор чора кўриш зарур бўлганда уларни чақириб чарчайсиз. Айни улар уй устаси бўлишга қарор қилсалар, бир шарт уларга хуш келмаслиги мумкин: Германияда уларнинг квартира ичида хизмат кўрсатишлари қатъиян тақиқланади. Уларнинг фаолияти фақат умумий мулкка нисбатан татбиқ этилади, сабаби уй аҳли уйдаги умумий мулкни бут сақлаш ва яхшилаш бўйича ишларига ҳақ тўлайдилар. Немисларда уй устаси ҳатто ишдан ташқари вақтда ҳам кранни тузатишга ёки квартира ичида бошқа ишни бажаришга ҳақли эмас – акс ҳолда ишдан бўшатилади. Бунинг учун чет ташкилотлар жалб этилади.
Бутун бригада ўрнига бир киши
Германияда барча кўчмас мулк объектлари, шу жумладан уй-жой фонди ҳам профессионал бошқарувчилар тасарруфида бўлиши қонун билан мустаҳкамлаб қўйилган. Шу тариқа давлат фақат мутахассисларга ишониб, унинг техник ҳолати ва бут сақланиши ҳақида қайғуради. Уй устаси – бошқарувчининг ўнг қўли ёки учинчи кўзи. Вернер Меркелнинг сўзларига қараганда, «Vegis» компаниялар гуруҳи бошқаруви остида Германиянинг 82 та аҳоли пунктидаги қарийб 20 мингта тижорат ва яшаш учун мўлжалланган кўчмас мулк объектлари бор. Бунда уй устасисиз иш юритиш мушкул. Айрим объектлар бошқарувчилардан 250 км нарида жойлашган, уларда доим бўлишнинг имкони йўқ. Шунга қарамай, у ерда нималар бўлаётганидан хабардорлар, сабаби уйда мувофиқлаштирувчи – уй устаси бор.
Бошқарувчи у билан шартнома тузиш чоғида белгилаб берадиган аниқ лавозим мажбуриятлари бор. Унга бир нечта уй бириктирилади. Улардаги муаммоларни яхши билади, тўғри қарорлар қабул қила олади. Унинг асосий вазифалари: уйдаги умумий мулкни кўздан кечириш, унинг ҳолатини баҳолаш, арзимас бузилишларни бартараф этиш, зарурат туғилганда эса – ихтисослаштирилган фирмаларни жалб этиб, ишларни бажаришларини назорат қилиш. Шартномада қандай ҳолларда бошқарувчини хабардор қилиши шартлиги, қачон ўзича қарор қабул қилиши мумкинлиги қайд этилган.
Уй-жой соҳасидаги мутахассисларимиз бунга эътироз билдириб: уй электриклар, сантехниклар, пайвандловчилар ва бошқа ишчиларга эга компания бошқаруви остида бўлса, уй устаси нимага керак дейишлари мумкин. Бироқ уй устаси майда носозликлар ва бузилишларни бартараф этишда мутахассисларнинг бутун бир бригадаси ўрнини босиши мумкин. Бу уй аҳлининг вақти ва маблағини анча тежайди. Улар бошқарувчига мурожаат қилиб ўтирмайдилар – ҳамма ишни бажариб, тузата оладиган киши ёнларида бўлади. Бунинг устига, майда ишларга малакали ходимлар жалб этилса, уларнинг маоши уй устасиникидан анча юқори бўлиши керак. Бунда ҳам аҳоли маблағлари тежалади.
Германияда уй устаси қарийб 85 турдаги ишларни бажара олади. Масалан, йўлакдаги лампани алмаштириши, эшикни созлаши, ниманидир бўяши, зарурат туғилганда сув узатилишини тўхтатиши, соябонни мустаҳкамлаб қўйиши, дераза ўрнатиши мумкин ва ҳ.к. Умуман олганда у уйдаги умумий мулк: гаражлар, иссиқ ва совуқ сув таъминоти тизимлари, лифтлар, уйга туташ ҳудудни, уйнинг тоза тутилишини назорат қилади. Авария чиқиш йўллари, ёнғин хавфсизлиги қоидаларини мониторинг қилади. Уй аҳлининг ички тартиб қоидаларига риоя этишларини кузатади. Электр ҳисоблагичлар кўрсаткичларини ёзиб олиши, майсазорларни кўкаламзорлаштириши, текислаб ва суғориб туриши, уй аҳли шикоятлари ва мурожаатларини қабул қилиши мумкин ва ҳоказо. Квартираларга кириши тақиқланган – у фақат умумий мулк билан ишлайди. Бироқ мулкдорлар билан келишувга кўра йилда бир марта муҳандислик тизимларини мониторинг қилиш учун квартираларни айланиб чиқиши мумкин.
Германияда яшаш учун мўлжалланган кўчмас мулкнинг кўп қисми ижарага берилади. Бу бошқарувчилар учун қўшимча даромаддир. Уй устаси квартира ижарачиси ва эгаси ўртасида воситачилик қилиб, ижара тўловини йиғиш, ижара шартномаларини тайёрлаш, квартирани кўздан кечиришда бўлғуси ижарачиларга ёрдам бериш ва бошқа мажбуриятларни бажариши мумкин.
Тўғри, у уйдаги барча муаммоларни уддалай олмайди. Бу унинг ваколатига кирмайди ҳам. Мураккаб масалалар, авария ҳолатлари юзага келса, ихтисослаштирилган ташкилотлар ходимларини жалб этиб, ишларини назорат қилади.
Яна бир ижобий жиҳати: авария ҳолатларига тезкор муносабат билдиради. Бизда авария хизматини бир неча соат кутиш керак, чунки уни бошқа объектларга ҳам шошилинч чақирган бўладилар. Уй устаси квартирага сув тошганда фуқароларнинг мулкига етказиладиган зарарни камайтириш учун сутканинг исталган пайтида сувни беркитиб қўйиши мумкин. Авария тунда содир бўлганда бу янада муҳим. Уни бартараф этиш учун эрталаб тор ихтисосликдаги мутахассисларни чақиради, уларнинг ишини назорат қилади, ФВ ҳақида бошқарувчига хабар беради. Моҳиятан олганда, аварияларга барҳам бериш – унинг вазифаси эмас. Унинг уйдаги асосий роли – у соат каби аниқ, бетўхтов ишлаши учун аварияларга йўл қўймаслик, умумий мулкнинг техник ҳолатини кузатиш.
Нималар тақиқланган?
Уй устаси айрим ишларни бажариши мумкин эмас. У лампани бураб қўйиши, розеткани тузатиши мумкин, бироқ электр таъминоти билан боғлиқ, электр шчитдаги мураккаб ишларни бажариши тақиқланган. Сабаби бу хавф туғдиради, аварияга олиб келиши мумкин, у эса етарли малакага эга эмас. Бундай ишларга профессионал таълим олган электриклар жалб этилади. Ёки шартномага қиш фаслида йўлкаларни, зинапояларни қор ва муздан тозалаши мумкин эмаслиги ҳақидаги банд киритилиши мумкин. Бу хизматни чет ташкилотга буюртиришни афзал кўрадилар, уй устаси эса фақат назорат қилади. Кимдир сирғаниб йиқилиш натижасида жароҳатланса, уй аҳли зарарни ўз маблағлари ҳисобидан тўламайди. Бунинг учун жалб этилган ташкилот тўлайди. Бошқарувчи томни мониторинг қилишни ҳам тақиқлаши мумкин. «Vegis» бошқарувида 25 қаватли уйлар бор. Томга кўтарилиш учун махсус техника чақириш қимматга тушади. Бунинг учун дронлардан фойдаланилади. Олинган ахборот таҳлил қилиниб, қарор қабул қилинади.
Бошқарувчи ташкилотлар уй усталарини танлов асосида шартнома бўйича ёллайдилар ёхуд уни уй аҳли тавсия этиши, агар ишидан қониқмаса (бундай ҳолат жуда кам рўй беради), четлаштириши ҳам мумкин. Уни бошқарувчи танлаган бўлса, мулкдорлар билан умумий йиғилишда уй устаси номзоди келишилади. Агар у касал бўлиб қолса ёки таътилга чиқса, бошқарувчилар бу пайтда бошқа кишини ёллайдилар.
Лукашенко уй усталари амалиётини қишлоқларда ҳам жорий этиш ҳақида кўрсатма берди
Беларусда уй усталаридан ўзига хос равишда фойдаланадилар. Геннадий Калёнов Минскдаги семинарлардан бирида белорус ва немис уй усталари бирга ўтириб, юзага келган мунозарада бир-бирларини умуман тушунмаганлари – фарқлари шу қадар катта бўлганлигини қайд этиб ўтди. Қонунчилик такомиллаштирилганлиги, КМХУнинг саъй-ҳаракатлари туфайли уй бошқарувчилари фаолиятининг ҳуқуқий ва иқтисодий шароитлари яхшилангани боис ҳозир бу фарқ 50%гача қисқарган.
Беларусь президенти шаҳарларда муваффақиятли жорий этилган уй усталари амалиётини белорус қишлоқларида жорий этиш ҳақида кўрсатма берди. Бу илгари турли мутахассислар хизматлари ҳақини тўлашга сарфланган маблағларни анча тежайди, аҳоли учун катта қулайлик яратади. Амалиёт кўчмас мулкни ташқи профессионал бошқаришда уй усталари кўпроқ самара беришини кўрсатмоқда.
Калёновнинг сўзларига қараганда, Беларусда уй усталарининг иш самарадорлиги Германиядагидан анча паст. Агар у ерда махсус касбий тайёргарликка эга бўлиши талаб этилмаса, Беларусда бундай талаб белгиланган. Улар 2017 йилгача «Бинолар ва иншоотларга комплекс хизмат кўрсатиш ва таъмирлаш бўйича ишчи» малака ошириш курсларидан ўтишлари керак эди, 2017 йилдан кейин эса коллеж ва лицейларда таълим жорий этилди. 2019 йилдан бошлаб коллежларда кўчмас мулкка биргаликда эгалик қилувчи бошқарувчилар ўқитила бошлайди. Немис моделидан асосий фарқи – Беларусда тор ихтисослик йўлидан кетдилар: уй устаси – электрик, сантехник, водопроводчи, дурадгор ва бошқаларни тайёрладилар. Бу касбий чекловлар, малака талаблари, меҳнат тақсимоти ва бошқалар билан боғлиқ. Қонунчиликда назарда тутилишича, бир киши ушбу бир нечта иш билан шуғулланиши мумкин эмас. Яна бир фарқи: дастлаб уй усталари аҳоли учун квартира ичида пулли хизматлар кўрсатдилар. Баъзан бу умумий мулкка зиён етишига олиб келарди. Ҳозир ушбу норма бекор қилинган. Немис ҳамкасбларидан фарқли равишда, Беларусда битта уй устасига тушадиган юклама белгиланган. У 5–7 та кўп квартирали уйга хизмат кўрсатиши мумкин, бироқ квартиралар сони 500 тадан ошмаслиги керак. Уй-жой соҳасида у бинони, уйга туташ ҳудудни тозалаш билан шуғулланмайди. Ўзбекистондан фарқли равишда, Беларусда биргаликда бошқариладиган уйларга ер участкаларини бириктириш масаласидан нари кетганлар. Уларни ер эгаси – давлат сақлайди. Бу Европа амалиёти. Ердан фойдаланиш далолатномаси билан бино деворидан 1,5 м кўп квартирали уйга ажратилади. Мулкдорлар участкадан фойдаланмоқчи бўлсалар, уни расмийлаштириб, кадастр қиймати бўйича ҳақ тўлайдилар.
«Беларусь немисларнинг уй усталари амалиётини мослаштиришига 6 йил керак бўлди», – дейди Геннадий Калёнов. – «Нобозор тузилмаларига бозор механизмларини жорий этиб бўлмаслиги катта ғов бўлди. Бу собиқ совет маконидаги деярли барча мамлакатларга хос. Ўзбекистонлик уй-жой соҳаси ходимлари тажрибамиздан келиб чиққан ҳолда уй усталари ғоясини амалга оширишга киришсалар, кўп вақтларини тежаб қоладилар».
«Уй иши» ёки Латвия усулидаги «Обод уй»
Бизда уй аҳли «Обод уй» дастурининг ўзи нималиги ва нима учун кераклигини тушуна олмай, уни шу пайтгача қабул қила олмаётган бир паллада Латвиянинг Елгава шаҳрида умумий мулкни бошқариш масалалари бўйича мулкдорларни хабардор қилиш тизими ўз самарасини бермоқда. Яна қандай самара денг! У ерда мулкдорларнинг «Пулларимиз қаерга кетди?» қабилидаги ҳаммага таниш саволни бошқарувчиларга беришига ўрин қолмади. Тизимга уланган квартира эгалари уйдаги умумий мулкни бут сақлаш масалаларидан хабардор бўлиб, унга қизиқиш билдирмоқдалар, уни бошқаришда масофадан туриб қатнашиш имконига эга бўлдилар. Латвия кўчмас мулкни бошқариш ва унга хизмат кўрсатиш корхоналари уюшмаси бошқаруви аъзоси, Елгава уйларга хизмат кўрсатиш муниципал корхонаси (JNIP) раҳбари Юрис Виджис семинарда ушбу тажриба билан ўртоқлашди.
Қонунчилигимизда бўлгани сингари, Латвияда кўп квартирали уйдаги умумий мулкни сақлаш учун мулкдор, бошқарувчи компания эса бошқарув шартномаси бажарилиши учун жавобгар бўлади. Бироқ амалиётнинг кўрсатишича, мулкдорлар ўз ҳуқуқ ва мажбуриятларини яхши билмасалар, бошқарувчилар ошкора фаолият юритмасалар, уй аҳли маблағлари қаерда ҳаракатланиши ва нималарга сарфланишини тушунмасалар, бу бошқарувчилар ва квартира эгалари ўртасида зиддият юзага келишига олиб келади. Самарали бошқарув учта наҳанг: билимдон бошқарувчи, хабардор мулкдор ва ўзаро ишончга таянади. Кўпгина биргаликда бошқариладиган уйларда ҳамма бир жойда жамлана олмаслиги боис бошқарувчилар билан квартира эгалари ўртасида алоқа йўқолади.
Латвия қонунчилигига мувофиқ, бошқарувчилар уй аҳлини уй-жой фондини бошқариш билан боғлиқ норматив-ҳуқуқий ҳужжатлардан хабардор қилишлари шарт. Бироқ амалиётдан ажралган ҳолда бу натижа бермайди. Фуқаролар учун қандай ишлар режалаштирилаётганлиги, бажарилаётганлиги, нима учун иш жойидан силжимай қолганлиги, харажатларни камайтиришнинг иложи бор-йўқлиги ва ҳ.к. муҳимроқ. Квартира эгалари кўп квартирали уйни сақлаш ишларидан қанчалик яхши хабардор бўлсалар, қарорларни қабул қилишда фаолроқ бўладилар, тўлов интизоми, уйнинг фойдасини кўзлаб ишлаётганларга ишончлари ортади. Акс ҳолда – ҳамкорлик эмас, ўзаро гина-кудурат ва айблов учун замин яратилади.
Яшаш учун мўлжалланган кўчмас мулкни бошқаришда 20 йиллик тажрибага эга бўлган Юрис Виджиснинг сўзларига қараганда, Елгавада мулкдорлар фаоллик кўрсатиши ва жавобгарликни ҳис қилишини кўзлаб, бошқарув ҳақидаги маълумотларни иложи борича очиб беришга, молиявий ҳисоботлар шаффофлигига, уй аҳлини бошқарувчиларнинг ҳисоб-китоб билан ишлашларидан хабардор қилишга ҳаракат қилдилар. Бошқача айтганда, мулкдорлар билан ҳамкорлик қилиб, бошқарувда самарага эришиш мумкин.
Бошқарувчилар ишни уй ҳақидаги юридик, техник, молиявий ахборотни тизимлаштиришдан бошладилар, у мунтазам тўлдириб борилди. Ушбу сегментни «Уй иши» деб белгиладилар. Ҳар битта уй тўғрисидаги бир талай ахборотни қоғозда сақлаш ва тўплаш ноқулай эди. Уй аҳли мазкур маълумотлардан бохабар бўлиши учун уларни мунтазам йиғиш, демак, хона излаш керак бўлар эди. Бу вақт, маблағ талаб этарди, уларни бир жойга жамлаш ҳам мушкул эди. Бунинг устига, ҳамма ҳам уй бошқаруви тўғрисидаги жиддий ахборотни эшитиш орқали қабул қилиб, унинг устида фикрлай олишга қодир эмас. Тизимни яратганлар қоғоз версиясидан ташқари электрон версияни ҳам ишга туширишга қарор қилдилар.
У дастлабки босқичда уй бошқаруви тўғрисидаги тўлиқ, ишончли ахборотдан (ишлар режалари, даромадлар ва харажатлар сметалари, бошқарувга доир шартномалар, бажарилган ишлар далолатномалари, ҳисоботлар ва ҳ.к.) иборат бўлди. Бу уй аҳлига ўз пуллари қаерга сарфланаётганини тушуниш, интернет-ресурс орқали масофадан туриб саволларига жавоб топиш имконини берди.
Кейинчалик мулкдорлар учун кўплаб фойдали ахборотни киритиб, тизимни такомиллаштирдилар. Шу жумладан уй тўғрисидаги маълумотларни (кадастр йиғмажилди, уй-жойлар эгаларининг регистри, техник ва лойиҳа ҳужжатлари, техник текширув тўғрисидаги хулосалар, мулкдорларнинг коммунал хизматларни ҳисобга олиш приборлари кўрсаткичлари, бошқарув ва коммунал хизматлар учун ойлик счётлар ва бошқалар). Квартира эгалари хизматлар ҳақини 5 та энг йирик банкда электрон тарзда тўлаш имконига эга бўлдилар. Бу аҳолига катта қулайлик туғдирди, уларнинг вақтини тежади – уй ҳақида у ёки бу ахборотни олиш учун бошқарувчилар ҳузурига бориш, навбат кутишга ҳожат қолмади.
«Уй иши»да тўламайдиганлар (мулкдорнинг фамилиясини кўрсатмаган ҳолда квартира рақами), шунингдек бошқарувчиларнинг қарздорликни қисқартириш борасидаги хатти-ҳаракатлари тўғрисида маълумотлар пайдо бўлди. Бунда огоҳлантириш, қарзни тўлаш тўғрисидаги келишиш, даъво аризалари бериш усулидан фойдаланилди. Буни акс эттириш учун бир йилда қарзнинг пасайиши динамикаси график кўринишда намойиш этилди. Ушбу ахборот тўламайдиганларни қарзни қоплашга ундади. Маблағлар ҳаракатининг очиқ-ойдинлиги улар бошқарувчилар олдида эмас, балки уйнинг бошқа эгалари, ўз қўшнилари олдида қарздор эканликларини англаб етиш имконини берди.
Тизим уй аҳли учун қўшимча электрон хизматлар тақдим этади. Масалан, бошқарувчига, бошқа тузилмалар вакилларига савол бериб, унга тезкор жавоб олиш имконини беради. Яъни бевосита оператив алоқа йўлга қўйилди. Нафақат умумий мулк бошқаруви ҳақида хабардор бўлиш, балки унда иштирок этиш мумкинлигини муносиб баҳолаб, хорижда ишловчи фуқаролар ҳам интернет-ресурсдан фойдалана бошладилар. Ҳар бир уй учун форумлар ташкил этилган, уларда аҳоли уйдан чиқмай туриб, уй хўжалигига оид масалаларни муҳокама этади, қарорлар қабул қилади. Ҳужжатни ўргангач, компьютер тугмасини босиб қарор қабул қилиш мумкин бўлгани учун электрон тизим мулкдорларнинг умумий йиғилишлари ўрнини босмайдими, деган савол юзага келди. Тўғри, бу бошқарувчилар учун ҳам, уй аҳли учун ҳам қулай. Зеро қарор қабул қилиш чоғида кворум йўқлиги муаммосига доим тўқнаш келинадиган умумий йиғилиш чақиришга ҳожат қолмайди. Қарорларни мулкдорлар қабул қилишлари керак бўлса, электрон овоз беришда буни уларнинг ўрнига бошқаси қилмаслигига ишонса бўладими? Тизимни ишлаб чиқувчилар сайтда ҳар бир кишининг аниқ идентификацияланишини таъминлаб, ушбу жиҳатни назарда тутдилар. Бунда муҳокама этиш ва қарор қабул қилиш учун умумий йиғилишда шахсан ҳозир бўлишни талаб қилувчи муайян доирадаги масалалар мавжуд. Масалан, банк кредити тўғрисида.
Моҳиятан олганда, «Уй иши» тизимга уланган ҳар бир мулкдорнинг ишига айланди, ресурсни ишлаб чиқувчилар айни шу муддаони кўзлаган эдилар. Улар аҳолининг бошқарув жараёнига жалб этилгани, бошқарувчиларга ишончи ортгани, улардан яхши ғоя ёки ўринли маслаҳат олаётганларини қайд этдилар. Бу эса истиқболли ва узоқ муддатли қарорлар қабул қилишга замин яратади. Бошқарувчиларни асоссиз айблаш ҳоллари камайди. Уй аҳли смайликлардан фойдаланиб, бошқарувчиларнинг ишига «яхши», «қониқарли» ёки «ёмон» баҳо беришлари мумкин.
Мавзувий сонни махсус мухбиримиз Ирина Гребенюк олиб боради.
