Жилищная инспекция нам в помощь

С недавнего времени у граждан появилась возможность обратиться с жалобой на различные нарушения при содержании и эксплуатации жилых домов в новую структуру – Инспекцию по контролю в сфере эксплуатации многоквартирного жилищного фонда (далее – Инспекция, Жилфондинспекция). Она была образована при Министерстве жилищно-коммунального обслуживания в соответствии с Указом Президента N УП-5017 от 18.04.2017 г. Инспекция стала уполномоченным органом, осуществляющим государственный контроль в сфере эксплуатации и содержания многоквартирного жилищного фонда, обеспечивающим защиту прав и законных интересов граждан в этой сфере. Она является подразделением МинЖКО, подотчетна ему и работает во взаимодействии с его подразделениями. Основными документами, регулирующими деятельность Инспекции, являются Указ N УП-5017, постановление Президента N ПП-2900 от 18.04.2017 г. и постановление КМ N 340 от 2.06.2017 г. В структуру контролирующего органа входят территориальные инспекции, действующие в Республике Каракалпакстан, областях и г. Ташкенте. Его создание, наряду с организацией МинЖКО, является одним из достижений проходящей в стране реформы ЖКХ.

На Инспекцию возложен очень широкий спектр задач и полномочий. Как осуществляется контрольная работа за техническим состоянием многоквартирного жилищного фонда, рассказывает главный юрисконсульт Жилфондинспекции Данияр Рахимов.

Контрольная работа

– Данияр Бахтиёрович, чем была вызвана необходимость создания Инспекции, усиления контроля за содержанием многоквартирных жилых домов?

– За сохранность жилищного фонда у нас отвечает государство. Одним из приоритетов социальной политики является создание для населения комфортных условий проживания. В стране насчитывается более 33 тысяч многоквартирных жилых домов (МКД). Большая часть из них построена с 1960-го по 1991 год и требует вложений, ремонтов, надлежащего технического содержания и соответствующей эксплуатации в соответствии с установленными нормами, правилами и стандартами.

Чтобы сохранить многоквартирный жилищный фонд в надлежащем порядке, необходим был государственный орган, постоянно контролирующий соблюдение Правил содержания и пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями (прил. N 3 к ПКМ N 325 от 28.06.1994 г.), недопущение самовольных перепланировок в МКД, целевое использование средств собственников многоквартирных домов, аккумулируемых для проведения капремонтов, и так далее. В числе кардинальных мер, направленных на совершенствование управления системой жилищно-коммунального обслуживания, – создание жилищной Инспекции, что стало очень своевременным.

Контроль за состоянием отдельных частей общего имущества собственников жилых и нежилых помещений возложен на ряд ведомств в пределах их полномочий. Например, санитарное состояние контролирует СЭС, сохранность лифтов – Котлонадзор, перепланировку в жилых и нежилых помещениях, незаконное возведение построек – ГлавАПУ, органы управления по земельным ресурсам и государственного кадастра и так далее. Но при этом отсутствовал системный подход. Разобщенность структур не позволяла должным образом контролировать нарушения правил содержания и пользования жилыми помещениями, отслеживать, какие меры принимаются в отношении их нарушителей. Возникла необходимость создать орган, определяющий единый государственный контроль за сохранностью МКД в целом, усиливающий ответственность физических и юридических лиц за несоблюдение законодательства. Таким органом стала Жилфондинспекция.

Собственникам, столкнувшимся с различными жилищно-коммунальными проблемами, часто не хватает правовых знаний. Поэтому нередко их усилия остаются безуспешными. Теперь им в помощь – контролирующий орган, взаимодействующий со структурами, от которых зависит соблюдение установленных норм и правил при эксплуатации МКД. Но с одной оговоркой. Сначала жители сами должны предпринять какие-то действия. И если не удается решить вопрос, тогда могут обращаться в Инспекцию.

Алло, Инспекция?

– Как контролируется состояние многоквартирного жилищного фонда?

– В основном это работа с обращениями граждан и изучение технического состояния многоквартирных домов, прилегающих территорий в соответствии с утвержденными планами работ. Ежедневно в Инспекцию поступает более 30 обращений по различным вопросам содержания МКД. Это звонки на телефон доверия; письменные обращения (заявления, жалобы, предложения), поступающие во время приема граждан; обращения, пересылаемые нам из других структур для ответа. Огромная работа, которая высвечивает весь срез проблем в жилищной сфере. Чаще всего граждане жалуются на текущие крыши, запущенные подвалы, требующие замены инженерные коммуникации, плохое отопление, неухоженные подъезды и территории у домов, незаконные перепланировки жилых помещений и так далее. Проблемы типичные, но требующие решения. За период с августа 2017-го по апрель 2018 года по всем каналам в Жилфондинспекцию поступило более 700 обращений граждан республики.

– Какие полномочия возложены на Инспекцию?

– При рассмотрении обращений граждан, проведении плановых мониторингов технического состояния многоквартирных домов мы вправе запрашивать любую необходимую информацию, знакомиться с оригиналами документов по изучаемому вопросу. Инспекция уполномочена запрещать эксплуатацию неисправных технических устройств, представляющих угрозу жизни и здоровью людей, до устранения неисправностей. Она имеет право выдавать обязательные для исполнения предписания ТЧСЖ, собственникам по устранению нарушений Правил содержания и пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями. А организациям жилищно-коммунального обслуживания – по соблюдению требований нормативных до^­кументов в области технического регулирования при оказании услуг населению.

Это не является вмешательством в дела ТЧСЖ, других структур, отвечающих за техническое состояние жилищного фонда. Подход должен быть таким: есть установленные законодательством требования по содержанию многоквартирного фонда. Их неукоснительно должны соблюдать все: от собственников жилых помещений до ТЧСЖ, управляющих компаний, подрядных организаций, предприятий, оказывающих коммунальные услуги, и так далее.

Нарушителям выдают предписания

– Как реагирует Инспекция на обращения граждан?

– На какие-то вопросы, поступившие по телефону доверия Инспекции 235-31-00, заявитель получает разъяснения сразу же. Когда обращение требует изучения с выездом на место, издается приказ о создании рабочей группы. То же самое – при осуществлении мониторинга. В приказе указывают адрес заявителя (или объект изучения), проблему, срок проведения изучения, состав рабочей группы и прочее. Если речь идет о самовольной перепланировке в жилых и нежилых помещениях, незаконных постройках, несоблюдении параметров качества коммунальных услуг, других нарушениях, то в состав рабочей группы могут быть включены представители других структур: предприятий – поставщиков коммунальных услуг, СЭС, ГлавАПУ, управления по земельным ресурсам и государственному кадастру и так далее. При выявлении нарушений порядка содержания общего имущества, правил и технических рег­ламентов безопасной эксплуатации инженерных систем, лифтов работники Инспекции составляют акты, выдают предписания с требованием устранить нарушения в течение 15 дней.

– Ваши действия при неисполнении предписаний?

– В таких случаях мы вправе подавать исковые заявления о принудительном исполнении требований предписания, приостановлении либо запрещении деятельности физического или юридического лица – частично или полностью. Инспекция уполномочена также составлять протоколы по рассмотрению дел об административных правонарушениях. Если в процессе изучения обращения или проводимого мониторинга определяются признаки преступления, материалы передаются в прокуратуру. По результатам изучения состояния МКД за 8 месяцев (с августа 2017-го по апрель 2018 года) в 854 случаях работники Инспекции передали материалы о нарушениях в административный суд для взыскания штрафов. По 549 из них вынесены положительные решения. По 38 фактам материалы переданы в прокуратуру.

– Значительная часть жалоб граждан касается ненадлежащего состояния общего имущества в многоквартирных домах в результате неудовлетворительной работы ТЧСЖ. На что жалуются жители?

– Да, такие обращения имеют основания. Здесь можно выделить несколько основных причин. Это непрофессионализм руководителей ТЧСЖ, правовая безграмотность членов товарищества, их безучастие в улучшении своих домов, неплатежи. Руководители не могут грамотно составить план работ, смету, рассчитать адекватный затратам размер обязательного взноса, правильно донести это до собственников. Члены товарищества не вникают в его дела, не ходят на собрания, требуют выполнения работ, но не хотят для этого увеличивать размер ежемесячных обязательных взносов или не платят их, не контролируют качество проводимых работ и расходование своих же средств и так далее.

Это подтверждает изучение технического состояния многоквартирных домов. Например, на предмет их готовности к осенне-зимнему периоду. В ряде товариществ руководители не позаботились об этом заблаговременно. Работники Инспекции выявили неудов­летворительное техническое состояние систем ГВС и ХВС. Вентили и задвижки были непригодны к использованию, подвалы залиты водой. Выявились факты незаконного подключения к системам горячего и холодного водоснабжения.

Обычно граждане связывают свои проблемы с плохой работой ТЧСЖ. Но часто сами создают их себе и своим соседям. Например, жалуются на плохое отоп­ление, а половина жильцов в доме незаконно «перекроила» систему отопления, что негативно сказывается на ее работе во всем доме. Возникают проблемы в шахте, а до труб не доберешься, потому что сосед сделал евроремонт, капитально заложил доступ к шахте и не хочет его восстанавливать.

Инспекция не вправе вмешиваться в вопросы, являющиеся прерогативой общего собрания членов ТЧСЖ – это избрание председателя, членов правления, разработка плана работ, сметы, утверждение размера ежемесячного обязательного взноса и другие. Но ее работники могут разъяснять права и обязанности сторон. Не нравится председатель – его можно переизбрать. Не знают, куда идут взносы, – потребовать от председателя отчета. Не в курсе, какие работы запланированы или проводятся, – надо участвовать в общих собраниях. Если люди заинтересованы, чтобы их дом был в порядке, всегда могут взять инициативу в свои руки.

Усилить контроль и ответственность

– Очень серьезный вопрос – контроль за незаконными постройками и перепланировками жилых и нежилых помещений в МКД, что обрело у нас массовый характер. Можно ли навести здесь порядок?

– Можно, усилив контроль и ответственность за такие нарушения. Это серьезные проблемы, касающиеся безопасности проживания в многоквартирных домах. Законодательством запрещено самовольно вносить изменения в конструкцию жилого помещения. Если на это нет разрешения, то даже самые безобидные, по мнению жителей, действия по перепланировке квартиры являются нарушением и угрозой для безопасного проживания. Ведь мы живем в сейсмоопасном регионе. И любые изменения без соблюдения технических норм и правил ведут к нарушению прочности конструкции дома, могут стать причиной аварийной ситуации. Люди не думают об этом. Сносят несущие стены, объединяют все комнаты в одну, устанавливают вход в квартиру с улицы, переносят на лоджию, изменяют контур общедомовых коммуникаций и прочее. Строгой ответственности и контроля за этим не было. Этот вопрос является важным компонентом работы Инспекции, и здесь нужен жесткий подход. Если во время изучения технического состояния жилых помещений у владельца квартиры нет разрешения на перепланировку, ему выдается письменное предписание в течение 15 дней получить соответствующие документы на ее легализацию либо привести помещение в его первоначальное состояние.

То же самое с собственниками нежилых помещений в многоквартирных домах. Они часто пристраивают к домам какие-то помещения, козырьки, в несколько раз превышающие установленные нормы, допускают самозахват земли для строительства объектов. В большинстве случаев разрешений на эту самодеятельность у них нет. Без специального проекта перепланировка нежилого помещения тоже очень опасна. Во время изучения таких ситуаций привлекаются специалисты ГлавАПУ, управления по земельным ресурсам и государственному кадастру, ООО «Тошлойиха». Они готовят компетентное заключение, на его основании составляют акт, собственнику нежилого помещения выдают предписание об обязательном устранении нарушений.

За 8 месяцев Жилищной инспекцией изучено техническое состояние 14 926 многоквартирных домов по всей республике. В 4 357 случаях выявлены незаконно возведенные постройки, в 5 034 – самовольные перепланировки жилых и нежилых помещений. Собственникам выдали обязательные предписания об устранении выявленных нарушений. По неисполненным предписаниям материалы направлены в суд для принятия административных мер, а при выявлении признаков преступления – в прокуратуру.

У жителей, купивших квартиру, часто возникают проб­лемы из-за того, что прежний хозяин незаконно ее перепланировал, а расплачиваться за это должен новый собственник. Значит, работник кадастровой службы выдал в нотариальную контору справку, не соответствующую действительности. По сути, в таких случаях отвечать должен тот, кто выдал справку, и следует усилить ответственность за это. Но и новому собственнику, перед тем как приобрести жилье, следует быть внимательным: сверить планировку квартиры с кадастровыми документами. В них должны быть отражены все изменения. Если их нет – это уже нарушение.

– Под контролем Инспекции целевое использование средств собственников многоквартирных домов, аккумулируемых для проведения капитальных ремонтов. Какие здесь нарушения?

– В рамках реформы ЖКХ в стране реализуется Программа по ремонту, благоустройству и улучшению условий эксплуатации многоквартирного жилищного фонда на 2017 – 2021 годы (утв. ПП-2922 от 24.04.2017 г.). Жилфондинспекция следит, как соблюдаются установленные нормы и правила при ремонтно-восстановительных работах общего имущества жилых домов. Согласно Программе основным источником финансирования ТЧСЖ являются банковские кредиты, а источником их погашения – обязательные взносы собственников жилья, которые аккумулируются на депозитных счетах. Здесь очень важно, чтобы кредиты и средства собственников в виде обязательных взносов использовались с максимальной отдачей и по целевому назначению, а ремонты выполнялись качественно. Необходима грамотная предкредитная подготовка. Вначале следует заручиться согласием членов ТЧСЖ на получение кредита, подкрепив его протоколом общего собрания, что не всегда делается. Товарищество должно составить дефектный акт. Грамотно рассчитать и составить смету доходов и расходов, определить размер обязательного взноса, обеспечивающего своевременное погашение заемных средств. Выбрать на конкурсной основе подрядчика строительно-ремонтных работ. Во время изучения деятельности 21 ТЧСЖ выявлено нецелевое использование банковских кредитов, аккумулированных средств собственников жилья на проведение кап­ремонтов в размере 1 705,6 млн сум. Среди нарушений – завышение объемов строительно-монтажных работ подрядными организациями при капремонтах МКД на 905,4 млн сум. Из них 235,4 млн сум. взысканы и восстановлены на расчетных счетах ТЧСЖ. По результатам изучений в 38 случаях материалы по фактам правонарушений переданы в прокуратуру.

– Благодарю за интервью.

Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.