Одним из признаков успешного и динамичного экономического развития является строительство жилья. Ведь если жилье строится, значит, на него есть спрос и, соответственно, имеются платежеспособные потребители. А если новостроек в стране становится все больше, значит, в республиканском «хозяйстве» почти все о’key. А потому, глядя на то, какими темпами «штампуются» в Навои элитные многоэтажки, наш ежегодный прирост национальной экономики на 8% выглядит вполне убедительно.
Вопрос в другом – как управлять этим расширяющимся жилищным хозяйством. Вроде бы есть Закон «О товариществах частных собственников жилья» (от 12.04.2006г. N ЗРУ-32) и подзаконные акты, в которых расписано, кто, как и за что отвечает. Однако, как оказывается, в нормативе 10-летней давности при всем желании нельзя учесть некоторые сегодняшние реалии. Попробуем проиллюстрировать этот тезис беседой с председателем Навоийского подразделения ассоциации ТЧСЖ и руководителем товарищества «Мустанг Октулпор» (на его балансе 4 пятиэтажных дома) Аскаром ХАМИДОВЫМ.
– Последнее одиннадцатое ТЧСЖ в нашем городе было образовано во второй половине прошлого года в новом, только что принятом в эксплуатацию и незаселенном доме. Сие наводит на грустную мысль, что товарищества – это чисто формальные структуры, которые ничего не значат и полностью зависят от местных властей.
– Да нет здесь ничего придуманного или высосанного из пальца. В Законе о ТЧСЖ достаточно подробно прописан статус товарищества, его права и полномочия. Дом того новообразованного товарищества действительно не полностью заселен жильцами, но определенное количество собственников квартир есть. Они и образовали ТЧСЖ. Ведь им надо было оплачивать коммунальные услуги, производить расчеты за свет, горячее и холодное водоснабжение. А здесь без товарищества никак не обойтись…
– Так ведь и я почти о том же. По-моему, для жильцов многоквартирных домов ТЧСЖ стали всего лишь аналогами жэков. Например, я собственник квартиры в пятиэтажке. Хожу в свой жэк и оплачиваю ежемесячно коммунальные услуги, в том числе электроэнергию и водоснабжение. Мой знакомый, живущий в другом микрорайоне, делает то же самое, но в товариществе. Получается, что ТЧСЖ – те же жэки, только под другой вывеской?
– К взиманию платежей можно добавить наличие в штатах товариществ кассиров, слесарей, сантехников, уборщиц. На этом сравнение ТЧСЖ с жэками можно закончить. ТЧСЖ,
в отличие от жэка, отвечает за содержание дома за счет квартировладельцев. И дело не только в организационно-правовых различиях между ними, хотя это ключевой аспект, и никто не собирается принижать его значимость. По-моему, главный «разлом» проходит на уровне ментальности.
Вот вы живете в доме, в котором ваша и другие квартиры являются частной собственностью жильцов. Дом обслуживает жэк – структурное подразделение ЖКУ государственного предприятия – НГМК. В вашем доме прохудилась крыша. Вы с другими жильцами обращаетесь с заявлением в жэк. Коммунальщики за счет ресурсов комбината должны отремонтировать кровлю.
Не кажется ли вам, что в подобной практике заложено противоречие? Нонсенс в том, что в доме, где все жилье является частной собственностью, сохранность и работоспособность общекоммуникационного пространства обеспечивает государство.
Совершенно по-другому и логически завершенной выглядит эта ситуация в доме, которым управляет товарищество. Кровля дала течь – не беда. Собрали правление товарищества или созвали собрание жильцов и решили провести ремонтно-восстановительные работы. Суть в том, что владельцы квартир сами или через своих представителей в правлении ТЧСЖ решают и за свой счет устраняют возникшие жилищно-коммунальные проблемы.
И это не какие-то теоретические рассуждения. Навоийские ТЧСЖ в прошлом году взяли банковские кредиты почти на полмиллиарда сумов. Все они, как правило, выданы на срок до 5 лет под 9% годовых. За их счет и проводят капремонт в домах. Вот вам чисто рыночное решение конкретных проблем.
– Нельзя ли конкретнее пояснить, как это все выглядит на практике. Непонятно, как товариществам удается получать банковские кредиты. Ведь у них нет активов, которые в качестве залога были бы интересны кредитным учреждениям. Во-вторых, раз товарищества так хорошо адаптировались в условиях рынка, то почему процесс «тчсжации» в нашем городе идет столь медленно? Ведь на 1 января текущего года в областном центре было зарегистрировано 11 ТЧСЖ, под управлением которых находится всего 91 дом.
– Вопросы капитального ремонта всегда выносятся на общее собрание ТЧСЖ. Здесь до жильцов доводится информация о стоимости капремонта кровли, подвального помещения, другого общего имущества дома. Жильцы сами определяют, что в первую очередь нуждается в восстановлении. На собрании им также сообщается, что для капремонта можно привлечь банковский кредит, сумма которого и проценты по нему будут заложены в расходы на техническое обслуживание дома (ТОД). Исходя из них и рассчитывается размер обязательных взносов. Например, в ТЧСЖ «Порлок Юлдуз Коммуналчи», чтобы погашать банковский кредит и проценты по нему, собрание приняло решение об увеличении взносов с 385 сум. за квадратный метр до 470 сум. В ТЧСЖ «Гульвоз» взнос вообще «подскочил» до 520 сум.
Почему банки нас кредитуют, я бы даже сказал, охотно это делают без обеспечения? Да потому что в залоге у них находится наш главный актив – текущие платежи за коммунальные услуги. Ведь все товарищества кредитуются в банках, в которых обслуживаются. Поэтому банкиры прекрасно осведомлены о денежных потоках ТЧСЖ, их финансовой устойчивости.
Что касается второй части вопроса, то отвечу, что комбинат готов хоть завтра «сбросить» с себя бремя ЖКХ. Оно и понятно, этот непрофильный актив ему только в тягость. Но избавиться от него быстро нельзя. До сих пор дает о себе знать статус моногорода Навои, в котором именно на НГМК были завязаны ЖКХ и большая часть «социалки». Что такое Навои вчера, хорошо демонстрируют сегодняшние Зарафшан и Учкудук. Здесь комбинат – главный работодатель, на его балансе находится вся жилищно-коммунальная сфера. В этих городах нет ни одного ТЧСЖ.
О том, что расставание с прошлой моделью отношений между городом и некогда градообразующим предприятием будет непростым, демонстрирует прошлогоднее знаменательное событие. НГМК только в 2015-м передал городской администрации безвозмездно все хозяйство по благоустройству областного центра. В том числе весь автопарк спецтехники, оснащенной GPS.
С жильем и того сложнее. Ведь, чтобы передать жилой дом городской администрации, горняки должны капитально отремонтировать все общедомовое хозяйство. Но такие расходы даже для небедного комбината проблематичны. Одно время дома передавали товариществам под обещание НГМК возместить свою «долю» в капремонте строительными материалами. Однако и этот вариант оказался недолговечным из-за несоблюдения договорных обязательств.
– От того, что моя пятиэтажка находится под «колпаком» ЖКУ и до сих пор не вошла в «гильдию» ТЧСЖ, мне ни жарко ни холодно. Но почему в Навои не прижились сервисные управляющие компании, которые должны обслуживать товарищества? Может быть, подобный бизнес непривлекателен из-за малого количества ТЧСЖ? Или и здесь ключевую роль играет какая-то местная специфика?
– Еще как играет. Вот вам для наглядности пример. Все товарищества, не установившие приборы учета в подвальных помещениях на общие трубопроводы горячего и холодного водоснабжения, сегодня «по уши» в долгах перед объединенной системой НГМК (ОС). Как решать эту проблему, никто не знает. И все – товарищества, ОС, городской хокимият – выжидают, кто сделает первый шаг. Проще говоря, подаст иск и с помощью суда попытается доказать свою правоту.
У нас, конечно, не английское право, но, похоже, без судебного прецедента вопрос с мертвой точки не сдвинется. Ведь вся «закавыка» в том, что каждая из сторон по-своему права.
ОС – наш родной монополист со времен образования Навои. Эта структура комбината обеспечивает город, физических лиц и его юридические лица питьевой, горячей и поливной водой, электроэнергией. Сейчас, может быть, этот вопрос не стоит выеденного яйца. Но в бурных спорах 10-летней давности, когда товарищества только формировались, ОС был у нас ключевым игроком в переговорном процессе по вопросу, где заканчиваются каналы поставщиков воды и электричества и начинается «вотчина» ТЧСЖ. Тогда договорились, что магистральная труба заканчивается у ввода в жилой дом. Дальше ответственность за обеспечение ресурсами несет товарищество.
Самым сложным и до сих пор неразрешенным оказался вопрос об учете потребления. Тогда далеко не во всех квартирах стояли счетчики на трубах горячего и холодного водоснабжения. А потому ОС справедливо заявила о необходимости поставить приборы учета в подвальных помещениях на трубах общего водоснабжения. В случае их отсутствия плата за воду будет браться по пропускной способности трубы, где мерилом потребления «кубиков влаги» служит сечение трубы.
Такой счетчик для одной трубы стоит около 6 млн сум. Отдельные ТЧСЖ согласились с требованием ОС, и пошли миллионные расходы. Руководители других товариществ, увидев, что приборы учета не отличаются надежностью и требуют постоянного ремонта, заняли выжидательную позицию и предпочли «пикироваться» с ОС, подключив к «дискуссии» в качестве третьей стороны чиновников городской администрации.
Сейчас вопрос о качестве водомеров отпал. Но и потребители подтянулись. Ныне более 99% квартир в многоэтажных домах Навои оборудованы индивидуальными приборами учета, и жильцы не дают руководителям своих ТЧСЖ «добро» на приобретение и установку дорогостоящих общедомовых счетчиков. В качестве аргумента говорят: пусть ОС по примеру Навоийского горгаза заключает с каждым из нас договор, мониторит ситуацию, приходит и проверяет показания счетчиков, их соответствие установленным стандартам.
Естественно, ОС такой вариант не устраивает. Системе куда проще контролировать потребление воды десятком товариществ, нежели тысячами индивидуальных потребителей. В результате сложилась патовая ситуация. Жильцы оплачивают потребление горячей и холодной воды по показаниям своих измерительных приборов. Товарищества, не установившие общедомовых приборов учета на трубы водоснабжения, увязают в долгах и неоплаченных счетах, выставленных им ОС, исходя из пропускной способности трубопроводов. И я даже не представляю, как будем выбираться из этой проблемы.
У этой водной истории есть и своя «излучина». У нас нет проблем с собственниками жилья, нам «товарищей» не хватает. Большинство членов ТЧСЖ по-прежнему исповедуют философию: моя квартира – моя крепость. Поэтому убедить их раскошелиться, скажем, на благоустройство придомовой территории пока не получается. Прагматичные рассуждения в лучшем случае сводятся к риторике: «Давайте обсудим, сколько будет стоить ремонт подъезда, а чисткой арыка около дома пусть занимается соответствующая городская служба».
Что касается «неприжившихся» УК, то тут все просто. Товарищества сами способны оказывать услуги своим жильцам. Если речь не идет о капремонте, то, чтобы справляться с заявками жильцов, вполне хватает пары слесарей, одного сантехника, кассира и председателя ТЧСЖ.
У товариществ всего 2 источника доходов: взносы на содержание общего имущества домов плюс 15-процентный бонус от ОС за своевременную оплату электроэнергии. Этого нам хватает. Вся выручка идет на текущие расходы без каких-либо отложений в «кубышку».
Прошу учесть, что по закону товарищество – некоммерческая организация. Все полученные им доходы идут на удовлетворение нужд ТЧСЖ. Так что истечение срока налоговых льгот не особенно-то на них сказалось.
Беседовал
Амир Махмудов,
наш соб. корр.
