Можно ли выйти из товарищества и наладить управление общедомовым имуществом коллективом собственников без образования юридического лица? О трудностях начального этапа этого пути в прошлом тематическом выпуске («Норма» №6 от 9.02.2016г.) рассказал домком дома №11, что по улице Кадырова в Мирзо-Улугбекском районе столицы, Максим Черников. Преодолеть многие проблемы удалось благодаря его личной активной гражданской позиции, правовой грамотности, принципиальности, упорству, а также поддержке жителей.
В сегодняшнем выпуске он продолжает делиться опытом налаживания коллективом собственников отношений с поставщиками услуг, управления общедомовой инфраструктурой, проведения ремонта, выдачи справок, сбора взносов и т.д. Эта практика демонстрирует преимущества и недостаточную правовую урегулированность управления домом без товарищества.
Предложили внести изменения в Правила
В марте 2014 года я обратился через ЕПИГУ в Узбекэнерго с просьбой заключить со мной как с уполномоченным общим собранием лицом договор электроснабжения на общедомовые нужды. ТашгорПЭС ответило, что Правила пользования электрической энергией (прил. №1 к ПКМ от 22.08.2009г. №245, далее – Правила №245) не предусматривают возможности заключения договора с физлицом. И все же нам удалось договориться, что дом будет продолжать вносить плату за освещение мест общего пользования на расчетный счет ТашгорПЭС исходя из установленной мощности дома.
Через Портал обратился в Кабинет Министров с предложением внести изменения в Правила №245, соответствующие нормам Жилищного кодекса, о возможности управления жилищным фондом собственниками жилых помещений, а также заключения договора электроснабжения на общедомовые нужды с физлицом (уполномоченным общим собранием). Кабинет Министров направил мое обращение для рассмотрения в Министерство юстиции.
Когда пришло время очередной промывки отопительной системы дома, мы обратились в УП ПО «Тошиссиккуввати» с письмом о заключении договора на использование промывочной воды. Приложили к нему протоколы общего собрания о выходе из ТЧСЖ, об избрании уполномоченного лица для заключения договоров на содержание и ремонт общедомового имущества. Получили аналогичный ответ: договор с физлицами не заключается. Нам посоветовали вновь обратиться для его заключения в махаллю «Шалола». Тогда я записался на прием к заместителю генерального директора УП ПО «Тошиссиккуввати» М.Нартикоевой. Во время беседы представил все документы, ссылки на законодательство, в том числе на статью 138 ЖК, устанавливающую, что «при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками жилых помещений договоры на оказание услуг по содержанию общего имущества или выполнению работ по его ремонту в этом доме заключаются на основании решений общего собрания собственников жилых помещений. При этом от имени собственников жилых помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один или несколько собственников жилых помещений, уполномоченных общим собранием собственников жилых помещений».
М.Нартикоева отнеслась с пониманием к нашей проблеме. Мы заключили договор на промывку, перечислили плату за воду на расчетный счет УП ПО «Тошиссиккуввати». Сейчас этот вопрос для самоуправленцев без создания ТЧСЖ урегулирован Правилами оказания услуг теплоснабжения в многоквартирных домах (прил. №1 к ПКМ от 15.07.2014г. №194).
В октябре 2014 года вновь возникла проблема с оплатой электроэнергии на общедомовые нужды. ПТЭС отказалось заключать договор электроснабжения с ТЧСЖ «Шалола Коммуналчи» только на входящий в него дом №9А, так как наша четырехэтажка продолжала числиться в товариществе. Новый исполнительный директор проводила процедуру внесения изменений в устав ТЧСЖ в связи с нашим выходом из него. Поэтому отдельный договор на электроснабжение мест общего пользования нашего дома с физлицом поставщик по-прежнему заключить не мог.
Через ЕПИГУ уточнил в Министерстве юстиции, на какой стадии рассмотрения находятся мои предложения о внесении изменений в Правила №245. Мне ответили, что они направлены в Госинспекцию «Узгосэнергонадзор», которая в свою очередь передала их в Узбекэнерго. В Узгосэнергонадзоре сообщили, что они согласованы со всеми заинтересованными ведомствами, готовится проект решения о внесении изменений для передачи его на правовую экспертизу в Минюст.
Этот процесс мог затянуться. А нам надо было решать вопросы, стоящие на тот момент. В декабре 2014 года через Портал вновь обратился в Узбекэнерго, сделав ссылку на статью 16 Закона «О нормативно-правовых актах», устанавливающую, что «Нормативно-правовой акт должен соответствовать нормативно-правовым актам, имеющим по сравнению с ним более высокую юридическую силу. В случае расхождений между нормативно-правовыми актами применяется нормативно-правовой акт, обладающий более высокой юридической силой».
На основании этой нормы предложил несколько вариантов решения проблемы. Например, РЭС заключает с уполномоченным общим собранием лицом договор на 2015 год на использование электроэнергии на общедомовые нужды согласно статье 138 ЖК, который в сравнении с Правилами №245 имеет более высокую юридическую силу. Либо РЭС заключает договор после внесения изменений в Правила №245, а до этого момента наш дом пользуется электроэнергией в долг с обязательством погасить всю задолженность после выхода изменений к Правилам №245. Мы получили ответ от ТашгорПЭС, что оно согласно заключить со мной договор электроснабжения на основании статьи 138 ЖК.
Началась процедура его оформления, включающая подготовку технических условий, акта раздела границ. Мы приобрели, установили и опломбировали электронный электросчетчик; провели профилактические испытания электрооборудования; представили копии всех квитанций об оплате долга за электроэнергию; протоколы о выходе из ТЧСЖ и выборе уполномоченного лица для заключения договоров с третьими лицами. После этого договор был заключен.
Как выдавать справки
Многих интересует, как выдавать различные справки при управлении домом без ТЧСЖ. Справки формы №17 жителям выдает паспортистка, заверяет их печатью махаллинский комитет. Справки об отсутствии задолженности по обязательным взносам выдает и заверяет своей подписью домком, а печать и угловой штамп на них ставит председатель махаллинского комитета.
В декабре 2014 года я обратился в МВД с предложением внести дополнения в Положение о порядке изготовления, хранения и пользования печатями и штампами (рег. МЮ №1077 от 27.10.2001г.), предусматривающие возможность получать и пользоваться печатью и угловым штампом домкому при управлении домом коллективом собственников без ТЧСЖ. Предложение было направлено в Главное управление патрульно-постовой службы и охраны общественного порядка. Началась работа в этом направлении, обсуждение изменений с МВД. Я оформил предложения в соответствии с действующим законодательством, разработал эскизы печати и штампа с учетом замечаний этого ведомства, предложившего изменить на печати надпись «Домком» на «Уполномоченное лицо», как это указано в ЖК. Сейчас проект изменений направлен на правовую экспертизу в Минюст. Если они будут утверждены, то все «самоуправляемые» дома смогут получать печать и угловой штамп, чтобы использовать их, в частности, для заверения различных справок, выдаваемых жителям.
Что сделано
Прошло 2,5 года, как наш дом перешел на коллективное управление. Вот что за это время мы сделали:
- заменили 50,3 м стальной трубы диаметром 76 мм подающего трубопровода системы отопления дома от цоколя до элеваторного узла;
- восстановили освещение подвала и придомовой территории;
- заменили 3 задвижки на элеваторном узле и вводную задвижку холодной воды;
- за 2 года капитально отремонтировали кровлю, на что израсходовали 139 рулонов фольгоизола;
- дезинфицировали подвал и очистили его от строительного мусора, который за все время существования дома никто не убирал.
Кроме этого, проводились аварийные и текущие работы по обслуживанию общего имущества. В планах на 2016 год и ближайшую перспективу – замена инженерных коммуникаций в подвале и ремонт подъездов.
На мой взгляд, основным преимуществом управления домом коллективом собственников без ТЧСЖ является прозрачность работы. Жители видят и знают, что делается для дома, сколько на это затрачивается средств.
Немаловажное преимущество – возможность собирать обязательные взносы наличными средствами. За «живые» деньги можно приобрести дешевле материал, экономя этим средства жителей. Хотя размер взноса зависит от того, какие работы утвердят собственники на общем собрании. В нашем доме тариф с августа 2013 года составлял 317 сум. за 1 кв.м. Мы не поднимали его более 2 лет. В этом году решением общего собрания увеличили его до 365 сум. По городу это средний размер взноса. Если к делу относиться по-хозяйски, то при таком тарифе можно содержать дом в порядке, проводить ремонт, обходиться без кредитов.
Взносы собственников хранятся в сейфе у домкома, который согласно протоколу общего собрания является ответственным за их сбор, хранение и учет. Учитывая, что из ТЧСЖ мы вышли не в лучшем состоянии, сейчас значительных накоплений нет – все уходит на ремонт.
Например, когда ремонтировали кровлю, собирали порядка 2–3 млн сум. и закупали фольгоизол. Оставили деньги лишь на оплату электроэнергии и аварийные работы. Всего же на ремонт кровли у нас ушло почти 17 млн сум. Обошлись без кредита.
Следующий этап – закупка труб для замены лежаков в подвале, на очереди – ремонт подъездов. А дальше поживем – увидим. Может быть, разработают законодательные акты, разрешающие «самоуправленцам» открывать счета в банке.
При сборе денег используем стандартную квитанционную книжку, которую можно купить в магазинах канцтоваров. Каждый ее лист содержит две квитанции, одна из них отрывается и передается жителю, внесшему деньги, вторая остается подшитой в книжке. На каждой квитанции расписываются житель, сдавший деньги, и принявший их домком.
Как выполняем работы по обслуживанию и ремонту? По специальности я – инженер-энергетик. Имею опыт работы прорабом в ГУП «Сувсоз» и начальником ПТО в строительной организации. Поэтому мне было несложно освоить домовое хозяйство, разобраться с нормативно-правовой документацией, регулирующей вопросы содержания общедомового имущества. Главное – мне нравится эта работа, приятно видеть, как дом меняется к лучшему.
Такие работы, как включение и отключение отопления, переключение элеватора с летней схемы на зимнюю и наоборот, профремонт элеватора, выполняем вместе с одним из жителей дома. Для проведения ремонта нанимаем по рекомендации специалистов, имеющих опыт работы с товариществом нашего района. Ремонт сантехники и электрики поручаем мастерам из соседнего товарищества.
Конечно, мы не смогли бы без сплоченности и поддержки жителей всего дома наладить самоуправление. Но это не пришло само по себе. Мы провели огромную работу по информированию соседей об основах законодательства по управлению домовым хозяйством, о правах и обязанностях. Жители увидели, что в доме проходят собрания, информация о деятельности домсовета открыта, любой может ознакомиться со всеми документами. Члены ревизионной комиссии каждый год проверяют работу домсовета, количество собранных и потраченных средств, а отчет комиссии утверждается общим собранием. Все это позволило нам повысить платежную дисциплину, сократить долги по обязательным взносам, обеспечить доверие жителей. Надеюсь, что наш опыт поможет коллективам собственников, избравшим путь непосредственного управления без создания ТЧСЖ.
Максим Черников,
домком.
