Держать руку на пульсе ТЧСЖ

Ассоциация товариществ частных собственников жилья Чиланзарского района (далее – Ассоциация) традиционно считается одной из сильных в столице. Она защищает интересы ТЧСЖ и одновременно является связующим звеном между ними и органами государственной власти на местах. Общественная организация доносит до своих питомцев-товариществ государственную политику в жилищной сфере, но при этом остается помощницей ТЧСЖ, представляет и защищает их интересы в органах власти, в других структурах.

Чтобы держать руку на пульсе ТЧСЖ, быть в курсе и оперативно реагировать на их проблемы, Ассоциация постоянно проводит мониторинги с выездом на место, участвует в общих собраниях, оказывает информационно-правовую помощь как членам ТЧСЖ, так и руководителям. Очень важно обеспечить прозрачность деятельности товариществ. Там, где это удается, налажен эффективный диалог с собственниками жилья. Они своевременно вносят взносы на содержание общего имущества, в курсе всего, что происходит в ТЧСЖ, поддерживают добрые инициативы, контролируют работу товарищества.

Там же, где это не удается, одна из главных проблем – задолженность по обязательным взносам. В Ассоциации создана юридическая служба, которая оказывает товариществам помощь в ликвидации задолженности, представляет их интересы в судебных органах. Сегодня коммерческие банки предоставляют ТЧСЖ льготные кредиты на проведение капитальных ремонтов сроком на 5 лет под 9%. Это огромная поддержка жилищного фонда. Ассоциация разъясняет, как эффективно освоить заемные средства. Достаточно актуален вопрос с кадрами, значит, есть работа для общественной организации и в этом направлении.

Многоквартирный фонд Чиланзарского района составляет 1 142 дома. Здесь действуют 356 ТЧСЖ, 31 профессиональная организация по обслуживанию жилого фонда, 5 специализированных компаний по вывозу мусора.

С какими вопросами, связанными с деятель­ностью ТЧСЖ, приходится сталкиваться ей в повседневной практике? Об этом рассказывает председатель правления Ассоциации ТЧСЖ Чиланзарского района Бекзод РАСУЛОВ.

В ДОМАХ СТАЛО ТЕПЛЕЕ

В этом году на 30% сократились жалобы жителей района в Ассоциацию на отсутствие отопления. В общественной организации связывают это с тотальным всеобучем, который в течение года она дважды инициировала для работников ТЧСЖ. Бекзод Расулов сам по специальности тепловик. Работал в системе УП ПО «Таштеплоэнерго». Внутридомовую систему знает «от» и «до», с закрытыми глазами может определить, где и по какой причине она дает сбой. Поэтому все, что касается теплоснабжения дома, требует от товариществ по полной программе. В результате работники ТЧСЖ стали гораздо грамотнее.

– Раньше на отсутствие отопления у них был один ответ: «Звоните в теплоснабжающую организацию», – говорит Расулов. – Но при этом параметры подаваемой теп­лоэнергии соответствовали установленным нормативам. Преж­де всего проблемы с отоплением надо искать внутри дома. Это и состояние внутриквартирных стояков, батарей, самовольные врезки в систему, незаконные сливы, перепланировки жилого помещения и прочее, что приводит к разрегулировке всей системы.

Теплоснабжение дома зависит даже от соседних многоэтажек. Например, в каждой из них устанавливаются сужающие устройства, а элеваторные узлы должны работать при определенном давлении. Чтобы тепло распределялось равномерно, для каждого здания делается гидравлический расчет, определяющий, какое сужающее устройство надо поставить на входе в дом. Если в нем нет сужающих устройств либо они большого размера, либо сняты, то первые дома от котельной заберут больше тепла, а другие получат меньше. Поэтому эти устройства рассчитываются для каждой многоэтажки, но с учетом, что внутридомовая система должна функционировать нормально. Когда же в ней забиты или срезаны стояки, изменена схема теплоснабжения, в соседних домах внутридомовая система тоже никуда не годится, элеваторный узел не будет нормально работать и в дом придет недостаточно тепла. Если, желая повысить давление, товарищество снимает сужающее устройство, это тут же отражается на давлении в других домах, на расходе воды, начинается гидравлическая разрегулировка всей сети. Поэтому вмешательство в схему теплоснабжения не только в своем доме, но и в соседних может привести к ее сбою. В этом году товарищества решали вопросы с отоплением комплекс­но, совместно с представителями теплоснабжающей организации, Ассоциации, соседними товариществами. Лето – горячая пора для подготовки отопительной системы к осенне-зимнему периоду. Сейчас ТЧСЖ проводят профилактический ремонт, промывку системы, установку сужающих устройств. Как говорится, готовят сани летом ...

ШЕСТЬ РАЗГНЕВАННЫХ ДОМКОМОВ

Самое главное в ТЧСЖ – донес­ти до людей основы управления общим имуществом дома. Другими словами, его работа должна быть максимально понятна жителям. Им надо иметь хотя бы маломальское представление, как планируются работы, из чего складывается смета доходов и расходов, как формируется размер обязательного взноса. Надо знать, что высший орган в ТЧСЖ – общее собрание. И плохой председатель – это их сосед, такой же житель, как они, которого можно переизбрать, если он не устраивает членов товарищества, не справляется с работой. Другой вопрос – никто из недовольных не хочет брать бразды правления ТЧСЖ в свои руки. Потому что люди не поддерживают правление, не хотят вносить обязательные ­взносы. Хотят получать все, но ни за что не платить. Но так не бывает. Если они не платят, то на какие средства товариществу приводить дом в порядок? В таких ТЧСЖ никогда не добиться согласия между жильцами. Они так и будут жаловаться во все инстанции, задавать вопросы, куда делись их деньги. Там, где людям все ясно и понятно, ситуация складывается по-другому.

Однажды в Ассоциацию пришли 6 разгневанных домкомов из одного ТЧСЖ, что на 8 квартале Чиланзара. Разговор вначале проходил на повышенных тонах. Люди жаловались, что председатель у них плохой, ворует, ничего не делает, дом довел до ручки, поэтому жильцы прекратили вносить взносы. Как убрать его и что делать, не знают. Они говорили также, что взносы у них высокие – 350 сумов за 1м² общей площади, тогда как по городу средний размер взноса был уже 500–600 сумов за 1м². Стали разбираться. Я говорю домкомам: «Если не будете все разъяснять людям, через пару месяцев они на вас жаловаться придут». Выехали вместе с ними в ТЧСЖ. Составили дефектные акты, план работ, которые, по мнению жителей, необходимо провести для дома. Стали обсуждать его на общем собрании. 100% собственников проголосовали «за». Мы предложили добавить в него плату работникам ТЧСЖ. Ведь бесплатно сегодня никто работать не будет. Подсчитали затраты, размер взноса получился 1 109 сумов за 1м². Домкомы вмес­те с жителями чуть в обморок не упали. Но зато наглядно поняли главный принцип в ТЧСЖ: сколько денег – столько работ. Стали думать, что дальше с планом работ делать. Часть из них, которые могут подождать, отложили до лучших времен. В плане оставили только первоочередные работы. Размер взноса получился чуть больше 600 сумов за 1м², откорректировали его до 550 сумов. Важный итог этой истории в том, что люди благодарили за урок, который им пошагово преподали работники Ассоциации, разъяснив, из чего складывается взнос, как составляются план работ, смета доходов и расходов. Люди часто воспринимают товарищество как некую надстройку над ними. А по сути – это они сами. Законодательство предоставило им широкие возможности для улучшения общедомового имущества. Все зависит только от их желания, активности, своевременного внесения взносов.

НА «НЕТ» И СУДА НЕТ

С недавнего времени из практики ТЧСЖ исчезло такое понятие, как земельный участок. Судя по кадастровым документам, выданным товариществам органом по земельным ресурсам и государственному кадастру, их лишили земельного участка. Граница территории проходит по цоколю зданий. А это нарушение Жилищного кодекса, Закона «О товариществах частных собственников жилья» (от 12.04.2006 г. N ЗРУ-32, далее – Закон), других нормативно-правовых актов. Очень серьезная проблема, порождающая массу вопросов.

В частности, Законом установлено, что ТЧСЖ – это объединение частных собственников жилых помещений в одном или нескольких компактно расположенных многоквартирных домах, объединенных общим земельным участком с элементами благоустройства (статья 3 Закона). Товарищество имеет право определять способ содержания земельного участка (статья 15 Закона). Оно обязано также обес­печивать сохранность и содержание земельного участка (статья 16 Закона). К компетенции правления ТЧСЖ относится в том числе разработка проекта плана работ по содержанию общего имущества, земельного участка и имущества товарищества (статья 25 Закона), а общего собрания – утверждение этого документа (статья 19 Закона). Члены товарищества ежемесячно осуществляют обязательные взносы на покрытие расходов, связанных с содержанием общего имущества, земельного участка и имущества товарищества (статья 30 Закона). Ну и статья 35 Закона предусматривает предоставление товариществу земельных участков в установленном порядке на праве постоянного пользования.

Если на практике товарищества лишены земельных участков, это должно найти отражение в законодательстве. Пока этого не сделано, значит, речь идет о его нарушении. Но как при отсутствии земельных участков у ТЧСЖ решать вопросы с их благоустройством, уборкой? Если они не принадлежат ТЧСЖ, тогда чьи они, кто должен за ними следить? Ведь товарищества имеют в штате дворников, собственники оплачивают их услуги. Реально же получается, что содержат их незаконно. Но что будет, если ТЧСЖ откажутся от уборки территории? Вопрос, безусловно, очень серьезный и требует решения. Надеемся, что он будет урегулирован в ближайшее время исходя из требований действующего законодательства.

Тематический выпуск ведет Ирина ГРЕБЕНЮК.