Риэлторам на заметку

Динамика средней цены предложения на квартирном рынке на начало года по г.Ташкенту показала положительный рост цен на вторичном рынке недвижимости практически по всем сегментам. Как и прогнозировалось, их уровень в феврале 2014 года вырос на 1%, он составил 724 у.е./кв.м в сравнении с 718 у.е/кв.м прошлого месяца. Анализ цен в разрезе конструктивного материала показал увеличение цен на 2% и составил 683 у.е./кв.м для панельного типа домов и 777 у.е./кв.м – для кирпичного. Средняя цена предложения для всех типов жилья за 1 кв.м в декабре зафиксирована на уровне 724 у.е.

Изменение стоимости жилья в зависимости от количества комнат. Анализ цен на квартиры в разрезе количества комнат показал в целом рост средних цен, за исключением сегментов 4- и многокомнатных квартир, где отмечается неоднозначная картина их изменения. Незначительный спад средних цен предложения в целом виден в сегментах 4- и многокомнатных квартир – на 1 и 2%, или на 6 и 12 у.е./кв.м соответственно. Существенный рост стоимости предложения – на 3%, или на 18 и 20 у.е./кв.м, – зафиксирован в сегментах 1- и 2-комнатных квартир соответственно.

В структуре анализа изменения цен исходя из конструктивных материалов в целом динамика положительна. Среди квартир панельного типа изменение цен в целом соответствует их общему изменению. Существенный рост средней цены – на 3% – зафиксирован в сегменте 1-комнатных панельных квартир, который составил 18 у.е./кв.м. Цена на многокомнатные квартиры снизилась на 2%, или на 12 у.е./кв.м. 

В разрезе анализа цен на квартиры кирпичного типа жилья наблюдается их рост практически по всем сегментам квартир, за исключением сегмента 4-комнатных, где уровень цен практически не изменился – 807 у.е./кв.м. Наибольший рост средней цены предложения – на 3%, или на 23 и 21 у.е./кв.м, – отмечается в сегментах 1- и 2-комнатных квартир соответственно.

Изменения средней цены за 1 кв.м в сравнении с прошлым месяцем по всем типам жилья в денежном выражении составили: по 1-комнатным квартирам – (+18) у.е.; по 2-комнатным – (+20) у.е.; по 3-комнатным – (+8) у.е.; по 4-комнатным – (–6) у.е.; по многокомнатным квартирам – (+12) у.е.

Изменение цен на квартиры в зависимости от района расположения составило от –2 до +3%. Снижение цены затронуло 1 из 11 районов, как и в прошлом месяце. Повышение же отмечается в 7 из 11 районов в сравнении с 9 районами прошлого месяца. Практически неизменная средняя цена предложения отмечается в 3 из 11 районов в сравнении с 1 районом прошлого месяца.

Средняя стоимость жилья
по районам Ташкента (у.е./кв.м)

Среднее изменение стоимости 1 кв.м в целом по Ташкенту составило +1%, она зафиксирована на уровне 724 у.е.

Снижение средней цены предложения так же, как и в прошлом месяце, отмечено в Мирабадском районе – на 2%, или на 13 у.е./кв.м.

Практически неизменным ее уровень остается в Алмазарском, Учтепинском и Яккасарайском районах.

Рост средней цены – на 1–2%, или на 4–18 у.е./кв.м, – отмечается в Бектемирском, Сергелийском, Хамзинском, Чиланзарском и Шайхантахурском районах. При этом наибольший его показатель зафиксирован в Чиланзарском районе – на 2%, или на 18 у.е./кв.м.

Существенный рост средней цены предложения – на 3%, или на 24 у.е./кв.м, – отмечается в Мирзо-Улугбекском и Юнус­абадском районах.

Изменение цен на квартиры в зависимости от удаленности от центра города.

Рассмотрим изменение цен за январь–февраль 2014 года по круговым сегментам, окружающим центр города, который представлен Зоной 1. Центральной точкой для отсчета удаленности от центра принято пересечение проспектов Навои и Шарафа Рашидова. Зоны 2, 3, 4 представляют собой I круговой сегмент с удален­ностью от центра 3,7–8,9 км. Зоны 5, 6, 7, 8, 9 – соответственно II круговой сегмент с удаленностью 8,9–14,4 км. Зона 10 представляет III сегмент (удаленность – более 7,6 км).

Изменение цен на жилье в зависимости
от материала и зоны (%)

Центр города имеет наивысшие ценовые показатели. Средний уровень цены в феврале составил 860 у.е./кв.м, который в сравнении с прошлым месяцем (845 у.е./кв.м) увеличился на 2%. Средняя цена на квартиры кирпичного типа составила 871 у.е./кв.м в сравнении с 855 у.е./кв.м в прошлом месяце, панельного – 837 у.е./кв.м в сравнении с 820 у.е./кв.м в прошлом месяце.

Средняя цена предложения в I круговом сегменте, представленном зонами 2, 3, 4, составила 707–754 у.е./кв.м. Изменение средней стоимости в целом по всем типам жилья составило (+3%), или (+18)­–(+24) у.е./кв.м. Данный круговой сегмент отмечается ростом средних цен во всех зонах в сегменте квартир панельного типа домов. Наименьший их рост – на 1%, или на 8 у.е./кв.м, – отмечается в Зоне 3 в сегменте квартир кирпичного типа.

Во II круговом сегменте, представленном зонами 5, 6, 7, 8, 9, средняя цена 1 кв.м варьируется от 610 до 706 у.е. по всем типам жилья. Диапазон изменения средней стоимости в целом составил от +1 до +4%, или от +7 до +23 у.е./кв.м. Наибольший рост средней стоимости предложения – на 4%, или на 23 и 22 у.е./кв.м, – отмечается в зонах 5 и 6 соответственно в основном за счет роста цен на панельный тип домов. Незначительный спад средней цены предложения – на 1%, или на 4 у.е./кв.м, – зафиксирован в Зоне 9 на квартиры из кирпича.

Зона 10, представленная Сергелийским и Бектемирским районами, в ценовом диапазоне имеет наименьшие показатели. Средний уровень цен здесь по всем типам жилья составил 524 у.е./кв.м, в сравнении с прошлым месяцем он увеличился на 1%, или на 6 у.е./кв.м.

В ближайшие месяцы предполагается незначительное колебание с дальнейшей стабилизацией средних цен на вторичном рынке недвижимости в разрезе зон, районов и сегментов квартир. Прогнозируемая динамика цен составит от –1 до +1%, которая в основном будет продиктована оживлением активности участников рынка и корректировкой цен предложения на ожидаемый спрос.

Авторы данного обзора подтверждают, что все положения отражают их собственное мнение в отношении финансовых инструментов или эмитентов. ООО «CREDO MAX ESTIMATION» не несет ответственности за операции третьих лиц, совершенные на основе мнений авторов, изложенных в данном обзоре. Обзор подготовлен в рамках исследовательской работы в оценочной деятельности, используемой внутри компании. Источники данных по ценам взяты из газеты «Частный сектор», а также интернет-сайта dom.vsem.uz. Единица измерения стоимости предложения зафиксирована на основе переговоров с продавцами, определяемыми по выборке из всей базы данных. Компания не несет ответственности за их достоверность и полноту. Обзор предоставляется исключительно в информационных целях и не является предложением купить или продать соответствующие финансовые инструменты.

Специалисты компании исходя из своего экспертного мнения применяли корректирующие операции в использованных данных. Корректировка выражена в виде исключения фоновых завышенных цен на квартиры (возможно, связанных с евроремонтом и другими причинами), которые не отражают реальной динамики изменения средних цен на рынке. Дополнительная корректировка выражена в виде исключения из анализа цен на квартиры за последнюю неделю отчетного месяца для получения временного лага в целях реального отражения изменений. ООО «CREDO MAX ESTIMATION» не несет ответственности и не претендует на полную достоверность отображения реального положения дел на рынке.

Хусан ГАНИЕВ,

генеральный директор

ООО «CREDO MAX ESTIMATION».