Время, минувшее с момента создания в стране первых товариществ, позволило собственникам жилья сделать выбор, какие из них наиболее эффективны и жизнеспособны для управления и обслуживания многоквартирного жилого фонда. В столице предпочтение отдается однодомным и малым ТЧСЖ. Тем не менее они, как и их макси-собратья, не являются какой-то застывшей и устоявшейся формой. В них постоянно происходит движение. Одни дома выделяются из существующих больших или оптимальных сообществ и уходят в самостоятельное плавание. Другие, наоборот, наплававшись вдоволь по волнам жилищных проблем в одиночку и пережив немало крушений, хотят пришвартоваться к большому, устойчивому объединению. Третьи принимают кардинальное решение ликвидировать свое товарищество или выйти из существующего и управлять домовым хозяйством без образования юридического лица, что также позволяет законодательство.
Выбор, в каком сообществе жители хотят видеть свой дом, всегда остается за ними. Здесь не нужны подсказки или давление со стороны. Бывает, что однодомное товарищество может довести свой дом до ручки, а большое – сделать из него картинку.
Успех ТЧСЖ зависит не от числа домов, а от того, какие соседи живут в них: дружные или разобщенные; активные или безразличные; доброжелательные или недовольные всем, которые только жалуются и требуют, а сами не хотят и пальцем шевельнуть для своего же блага. Чтобы корабль ТЧСЖ плыл в благоприятном фарватере и ему не были страшны рифы, мели, подводные течения, команда должна поддерживать рулевого, стремиться доплыть к цели, прилагать для этого серьезные усилия.
Как правило, дом выходит из большого товарищества и создает самостоятельное не от хорошей жизни. Это происходит, когда люди не могут больше терпеть отсутствия годами отопления, текущие крыши, грязные подъезды и дворы, обшарпанные подвалы, неработающие лифты и прочий набор в виде прощального букета, который дарит ему прежнее ТЧСЖ. Что надо знать, чтобы «развод» с ним прошел без болезненных последствий, как урегулировать вопросы мирным путем? Наши рекомендации для тех, кто думает выйти домом (домами) из большого ТЧСЖ и организовать самостоятельное товарищество.
МЕХАНИЗМ ДЕЙСТВИЙ ПРИ СОЗДАНИИ НОВОГО ТЧСЖ
ПУТЕМ ВЫХОДА ОДНОГО ДОМА ИЗ СУЩЕСТВУЮЩЕГО ТОВАРИЩЕСТВА БЕЗ ЕГО РЕОРГАНИЗАЦИИ
Шаг 1. С чего начать?
Прежде всего в доме, который собрался уйти из большой товарищеской «семьи», энергичные, активные люди должны сформировать инициативную группу. Она будет продвигать инициативу собственников по самоопределению в отдельное ТЧСЖ. В каждом подъезде необходимо создать группу поддержки из активистов, которые пользуются авторитетом и уважением соседей. Их прерогатива – доводить до сведения жителей вопросы деятельности ТЧСЖ, разъяснять необходимость своевременной оплаты взносов, мобилизовать людей на субботники, следить за порядком в подъезде и так далее.
Шаг 2. Повышение информированности членов инициативной группы
Члены инициативной группы должны владеть азами законодательства о создании товарищества. Этот процесс регулирует ряд документов. Основные из них – Закон «О товариществах частных собственников жилья» (от 12.04.2006 г. N ЗРУ-32, далее – Закон о ТЧСЖ), Положение о порядке государственной регистрации и постановке на учет товариществ частных собственников жилья1 (далее – Положение), Примерный устав товарищества частных собственников жилья2 (далее – Устав).
Шаг 3. Повышение информированности и активности жителей
Инициативная группа разъясняет жителям права и обязанности членов ТЧСЖ, преимущества однодомных товариществ. Приводит положительные примеры деятельности таких сообществ, может организовать экскурсию в одно из них. На собраниях и во время бесед выявляет плюсы и минусы создания самостоятельного ТЧСЖ.
Шаг 4. Сбор информации о доме и жителях
Активисты формируют список собственников жилых и нежилых помещений в доме с указанием их телефонов. Выясняют, кому принадлежат нежилые помещения в доме, сколько квартир пустует, сколько квартирантов проживают в жилых помещениях и т.п.
Выясняется социальный срез соседей: обеспеченные, малообеспеченные, одинокие жители и т.п. В доме могут быть люди самых разных специальностей: бухгалтер, электрик, юрист, слесарь и т.д., которые способны оказать товариществу посильную помощь.
Изучается возможность получения дополнительных доходов будущего ТЧСЖ или экономии исходя из наличия в доме нежилых помещений, размещения рекламы на фасаде или крыше дома, антенн кабельного ТВ и т.д.
Шаг 5. Подготовка к проведению общего собрания
Инициативная группа готовит уведомления для жителей о предстоящем организационном собрании, они вручаются каждому собственнику под роспись. Она обеспечивает доверенностями квартировладельцев, которые не смогут лично присутствовать на организационном собрании ТЧСЖ. Активисты разрабатывают проект устава товарищества, предлагают его для ознакомления собственникам. Жители могут вносить в него дополнения и предложения. Инициативная группа готовит объявление о проведении собрания, сценарий, предложения по кандидатурам в правление и ревизионную комиссию нового ТЧСЖ, прорабатывает возможности и варианты управления и содержания дома.
Шаг 6. Проведение общего собрания собственников помещений
Механизм проведения организационного общего собрания регламентирует статья 20 Закона о ТЧСЖ. Оно является правомочным, если в нем принимают участие более 50% всех собственников помещений дома или каждого из нескольких компактно расположенных многоквартирных домов либо их представителей.
Организационное общее собрание проводится со следующей повесткой дня: создание ТЧСЖ, утверждение устава, избрание председателя и членов правления, избрание ревизионной комиссии и другие вопросы.
В случае отсутствия кворума инициативная группа назначает новую дату и время его проведения, о чем извещает собственников жилья дополнительно. Оно может быть созвано не позднее 10 дней со дня несостоявшегося ранее общего собрания (пункт 11.5 Устава).
Шаг 7. Принятие решения о создании ТЧСЖ
Решение о создании ТЧСЖ считается принятым, если за него проголосовали более 50% всех собственников помещений. Допускается учет голосов, поданных в письменной форме на общее собрание с указанием решения собственника по вопросу создания ТЧСЖ, адреса принадлежащего ему помещения (статья 10 Закона о ТЧСЖ), а также через представителя на основе доверенности (статья 21 Закона о ТЧСЖ).
Каждый собственник (член товарищества) обладает на общем собрании одним голосом, несмотря на то, что может владеть несколькими жилыми помещениями в доме (статья 20 Закона о ТЧСЖ).
Протокол собрания с указанием результатов голосования и количества голосов, поданных в письменной форме, подписывается председателем и секретарем собрания. Товариществу, из которого осуществляется выход дома, передается копия решения о создании нового ТЧСЖ.
Шаг 8. Взаимодействие с правлением существующего ТЧСЖ, из которого выходят жители дома
При выходе дома из большого ТЧСЖ всегда остаются неисполненные взаимные обязательства. Они регулируются либо соглашением сторон, либо в судебном порядке (пункт 6 Положения). По итогам взаиморасчетов с правлением экс-товарищества составляется акт о приеме-передаче дома.
1. Изучение затрат на проведенные для дома работы.
Правление проводит техническое обследование общего имущества в доме, фиксирует его состояние на фото, составляет заключение, в каком состоянии он находится. Выясняет, как расходовались средства квартировладельцев многоэтажки за последние несколько лет:
какие ремонты в нем проводились и затраты на них;
выделялась ли товариществу cпонсорская помощь в виде материалов на проведение ремонта, дошла ли она до дома;
какие дополнительные доходы поступали от дома в бюджет ТЧСЖ (взносы от собственников нежилых помещений, размещение рекламы на доме, антенн кабельного ТВ и т.д.) и расходовались ли они на нужды дома;
имеются ли дебиторская и кредиторская задолженности. Очень часто эти долги бывают мнимыми, потому что не покрывались работами из-за безответственности и неумения организовать работу прежним товариществом;
как расходовались 30-процентные накопления жителей многоэтажки на капремонт. Согласно статье 37 Закона о ТЧСЖ при выходе собственников помещений отдельного дома из товарищества часть денежных взносов ТЧСЖ, образующаяся за счет целевого накопления собственниками помещений средств на капитальный ремонт этого дома, подлежит передаче вновь создаваемому товариществу;
какая часть имущества товарищества как юридического лица (оборудование, инвентарь, материалы, помещения, находящиеся в собственности товарищества, и т.п.) относится к доле собственников данного дома и должна быть компенсирована в стоимостном выражении или передана в виде имущества.
2. Долги жителей прежнему товариществу.
ЗАПОМНИТЕ!
Создаваемое ТЧСЖ не является правопреемником по обязательствам своих членов перед товариществом, членами которого они были ранее (пункт 6 Положения). То есть долги собственников жилья прежнему ТЧСЖ остаются старому товариществу. Оно само должно заниматься взысканием задолженностей в свою пользу и не требовать их с нового ТЧСЖ.
Шаг 9. Регистрация нового ТЧСЖ
Согласно пунктам 4 и 6 Положения при создании нового товарищества путем выхода собственников помещений одного дома (нескольких домов) из существующего товарищества без его реорганизации жители должны представить в инспекцию по регистрации субъектов предпринимательства хокимията следующий пакет документов:
заявление, подписанное лицом, уполномоченным общим собранием собственников квартир дома (домов), объединяющихся в товарищество;
выписку из протокола общего собрания собственников квартир дома (домов), содержащую решение об образовании товарищества (с результатами голосования по каждому дому), об утверждении устава и выборе органов управления, подписанную председателем и секретарем общего собрания;
устав товарищества;
список собственников квартир дома (каждого из домов), проголосовавших за создание товарищества, содержащий их паспортные данные, адреса, наименование и реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру, подписанный собственниками;
адресный список дома (домов) с указанием количества квартир и нежилых помещений;
свидетельство о фирменном наименовании, выданное районными (городскими) органами статистики в установленном порядке;
эскизы печати и штампов в 3 экземплярах;
документы (копии), подтверждающие факт извещения товарищества, из которого вышла часть членов, о принятом решении.
К СВЕДЕНИЮ!
При регистрации товарищества без его реорганизации не требуются составление разделительного баланса и вынесение решения хокима района (города).
Регистрирующий орган не вправе запрашивать у товарищества дополнительные документы и справки, не предусмотренные Положением.
Основанием для мотивированного отказа может являться только несоответствие представленных документов требованиям Положения. Мотивированный отказ в регистрации оформляется соответствующим письмом об отказе в регистрации.
В случае повторного отказа в регистрации товарищества регистрирующий орган не вправе ссылаться на новые обстоятельства, не указанные в первом мотивированном отказе (пункт 7 Положения).
Тематический выпуск ведет Ирина ГРЕБЕНЮК.
1Приложение N 3 к Постановлению Президента от 10.02.2005 г. N ПП-3.
2Приложение N 1 к Постановлению Кабинета Министров от 30.05.2006 г. N 100.
