«Норма», №5, 3 февраля 2015г.

В расширенном заседании президиума Высшего хозяйственного суда, прошедшем в режиме видеоконференц-связи, приняли участие судьи и ответственные работники ВХС и нижестоящих хозяйственных судов. На нем были определены задачи, вытекающие из докладов Президента на заседании Кабинета Министров, посвященном итогам социально-экономического развития страны в 2014 году и важнейшим приоритетным направлениям экономической программы на 2015 год, и на совместном заседании Законодательной палаты и Сената Олий Мажлиса.

Общее годовое собрание в ТЧСЖ не зря считают главным событием года. Оно дает старт его деятельности. Насколько она будет успешной, во многом зависит от того, как товарищество подготовится к нему. Другими словами, что на общегодовом собрании посеешь, то в течение года и пожнешь. Мониторинг деятельности ряда столичных товариществ, проведенный в минувшем году Ассоциацией ТЧСЖ столицы, показал, что многие из них недооценивают роли общегодового собрания. Часто оно проводится формально, без участия в нем членов товарищества. А ведь им адресованы отчеты правления и ревизионной комиссии о деятельности ТЧСЖ за прошедший год. Собственники квартир должны утверждать на нем план работ текущего года, смету доходов и расходов, размер обязательного взноса на выполнение запланированных работ, решать другие важные вопросы, определяющие стратегию деятельности предстоящего года. Поэтому правление должно подготовиться к нему ответственно и основательно. Надеемся, что наши рекомендации помогут товариществам успешно организовать и провести общегодовое собрание.

Правление ТЧСЖ готовится к отчету об итогах деятельности товарищества за прошедший год. На что обратить внимание при составлении отчета?

Если кто-то считает, что составить проект плана работ по содержанию общего имущества собственников, земельного участка и имущества товарищества на предстоящий год можно в два счета, не выходя из офиса, то он глубоко ошибается. Выигрывают те, кто использует здесь профессиональный подход. Потому что план является основой для составления сметы доходов и расходов и они неразрывно связаны друг с другом. А это самые важные документы в ТЧСЖ, на основе которых осуществляется управление общим имуществом. И если проекты этих документов составлены кое-как, наспех, без учета реальных потребностей и приоритетов, мнения членов ТЧСЖ, вряд ли стоит ожидать добрых перемен в домовом хозяйстве.

Планирование работ и разработка сметы доходов и расходов неразрывно связаны между собой. План работ по содержанию общего имущества собственников помещений, земельного участка и имущества ТЧСЖ должен быть подкреплен затратами на его исполнение. Для этого составляется смета доходов и расходов. Она оценивает объем финансовых средств, которые должны покрывать запланированные работы. Вместе с планом это самые важные документы, которые будут определять вектор движения ТЧСЖ в течение всего года. Если они составлены грамотно, тогда товариществу не страшны никакие жилищные неурядицы. Это тот документ, который поведет его к цели, минуя мели и рифы, подводные течения и штормы.

Вопрос, из чего складываются обязательные взносы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, в большинстве ТЧСЖ остается для его членов непонятным. Отсюда часто возникающие недовольство жителей размером взноса, который они считают завышенным, разногласия с правлением, не способным довести до жителей и доступно разъяснить механизм формирования взноса. Мало того, руководители многих товариществ сами плохо представляют, как должны рассчитываться взносы. Устанавливают их с потолка, как им вздумается, часто ориентируясь на соседние ТЧСЖ. Там, где нет прозрачности, четкого обоснования, из чего складываются взносы, люди не знают, на что они расходуются. Отсюда вопросы: «Куда ушли наши деньги?». Поэтому очень важно показать постатейно, на что планируется потратить взносы. Когда жители этого не видят, то не хотят платить, считают взносы необоснованно завышенными. Если же им подробно разъяснять каждую позицию сметы, в том числе как формируется взнос, они начинают вникать, принимают предложения товарищества. Поэтому законодательством установлена обязанность членов ТЧСЖ утверждать на общем собрании размер обязательного взноса, а вместе с этим – право собственников влиять на размер взноса.

Все усилия правления по подготовке годового общего собрания могут провалиться в один момент, если оно не обеспечит кворум и не позаботится о том, как будут приниматься решения по вопросам повестки дня. Обеспечить кворум – а это присутствие более 50% членов ТЧСЖ – бывает достаточно сложно. Поэтому законодательством предусмотрены различные способы принятия решений на общем собрании.

4 января 2013 года было создано ТЧСЖ «Obodli Uy Kommunalchi», объединяющее 8 семиэтажных многоквартирных жилых домов по улице Навои (на месте бывшей «Навоийской ярмарки»). Первые и вторые этажи в этих домах – нежилые помещения, предназначенные для объектов торговли и сферы услуг. Из статьи 6 Закона «О товариществах частных собственников жилья» следует, что собственник нежилого помещения является участником долевой собственности на общее имущество и обязан нести общие расходы по его содержанию и ремонту. Отношения между ТЧСЖ и собственником нежилого помещения регулируются договором, заключаемым между ними в обязательном порядке. В ряде указанных домов нежилые помещения используются отдельными хозяйствующими субъектами, осуществляющими торговлю, оказывающими те или иные услуги. Они не являются собственниками нежилых помещений. Насколько известно товариществу, отношения между реальными пользователями и собственниками нежилых помещений не оформлены договором аренды или хотя бы безвозмездного пользования. Изначально на каждого собственника нежилого помещения было оформлено также право собственности на жилую часть дома. Обязаны ли собственники нежилых помещений каждого дома, включая не используемые по прямому назначению, заключить договор с товариществом?

Между ООО (арендодателем) и АО (арендатором) в феврале 2014 года был заключен договор аренды с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем) автотранспортных средств на 100 млн сумов. По его условиям арендодатель обязуется в течение 10 месяцев предоставлять в аренду два автомобиля с экипажем, а арендатор – оплачивать аренду и возвратить машины по окончании срока действия договора. В связи с несвоевременной оплатой предоставленных услуг ООО в июне 2014 года обратилось в хозсуд с заявлением о взыскании 20 млн сумов основного долга, 2 млн сумов пени за несвоевременную оплату, 110 тыс. сумов госпошлины1 и 7 200 сумов почтовых расходов. В ходе рассмотрения дела ответчик предъявил встречный иск о признании недействительным договора аренды. Решением хозсуда в июле 2014 года он был удовлетворен и договор аренды на 100 млн сумов в связи с несоблюдением требуемой законом формы был признан недействительным. В целях взыскания оплаты оказанных услуг ООО обратилось в хозсуд с иском о применении последствий недействительности сделки и взыскании с АО, согласно статье 1023 Гражданского кодекса (далее – ГК), стоимости оказанных услуг – 20 млн сумов, госпошлины – 110 тыс. сумов и почтовых расходов – 7 200 сумов. Эти требования были удовлетворены частично. Не согласившись с данным решением, истец подал апелляционную жалобу. Апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции без изменений, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Будучи не согласным с решением первой инстанции и постановлением апелляционной, истец подал жалобу в кассационную инстанцию. Та решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставила без изменений, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

У нас возникли вопросы, связанные с отчуждением (продажей) нашим СП ООО физическому лицу своего основного средства – легкового автомобиля. В ряде государственных нотариальных контор г.Ташкента представителю предприятия нотариусы сказали о необходимости представления при удостоверении указанной сделки пакета документов, в том числе копий протокола общего собрания участников ООО и приказа его директора об отчуждении автомобиля. Обязательно ли предприятию представлять нотариусу, удостоверяющему договор отчуждения автомобиля, копии протокольного решения общего собрания участников ООО и приказа его руководителя на совершение данной сделки (наряду с другими документами)? Возможно ли совершить данную сделку без согласия на это общего собрания и, соответственно, без представления его протокола нотариусу?