В жилищном законодательстве говорится, что для принятия решения на общем собрании требуется согласие более половины собственников помещений многоквартирного дома. Но мы слышали, что в ряде случаев необходимы более 80 и даже 100 % голосов. Если это так, то в каких случаях?
Общий подход: 50 + 1
Законом «Об управлении многоквартирными домами» (далее – Закон) установлено, что для принятия решения на общем собрании должны присутствовать более пятидесяти процентов всех собственников помещений или их представителей. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало более пятидесяти процентов присутствующих на общем собрании собственников помещений или их представителей (ст. 21 Закона).
За какие решения должны проголосовать более 80 % собственников?
Такие случаи установлены Постановлением Президента «О дальнейшем совершенствовании системы управления многоквартирными домами» (N ПП-5152 от 19.06.2021 г.). Пункт 7 документа предусматривает установить порядок, в соответствии с которым для принятия на общем собрании следующих решений требуется более 80 % голосов собственников жилья или их представителей:
• строительство новых объектов на территории, прилегающей к многоквартирному дому;
• утверждение требований и правил по управлению общим имуществом в многоквартирном доме, которые должны соблюдаться всеми собственниками в обязательном порядке.
Документ предусматривал также 80-процентное согласие собственников при привлечении займов и кредитов для многоквартирных домов. Однако Постановлением Президента N ПП-278 от 23.08.2023 г. это требование было исключено.
Когда требуется 100 % голосов?
При отчуждении отдельных частей общего имущества требуется 100-процентное согласие собственников. Они могут быть отчуждены на основании решения, принятого единогласно всеми участниками общей долевой собственности (ст. 13 Закона).
Собственники должны быть в курсе, что имеются исключения. Не подлежит отчуждению либо передаче в пользование одному или нескольким собственникам, или иным лицам общее имущество, если его отчуждение либо передача в пользование ограничивает других собственников в реализации их прав собственности.
Запрещается также отчуждать несущие и ограждающие конструкции, межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, внутридомовые инженерные сети и коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и устройства, находящиеся за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения (ст. 13 Закона).