Достаточно часто можно услышать, что жители МКД, недовольные обслуживанием управляющих компаний, хотят выйти из них и передать многоэтажки другому органу управления. Сделать это трудно, потому что УК всячески препятствует их выходу, жители недостаточно активны и грамотны в правовом плане. Чтобы УК отказались от домов и добровольно расторгли договор, такое, пожалуй, не припомнишь. Компании практически дерутся за управление многоэтажками.
Если учесть, что подавляющая часть МКД в последние несколько лет оказались в УК против своей воли – под давлением хокимиятов, возникает большое сомнение: захотят ли управляющие на данном этапе реформы добровольно отдавать бразды правления кому-то другому. Тем не менее законодательство предусматривает возможность отказа УК от обслуживания дома.
УК не обязана соглашаться
на обслуживание домов
Напомним, что жители многоквартирных домов должны выбирать УК на конкурсной основе и утверждать ее на общем собрании. Но выбранная УК не обязана соглашаться на обслуживание дома, жители которого оказали ей предпочтение. Это коммерческая организация, и она исходит из того, насколько ей будет это выгодно.
Если обе стороны достигают согласия, они должны заключить договор управления. Он заключается между управляющей организацией и каждым собственником помещения. В договоре прописаны права и обязанности сторон, порядок оплаты за услуги, осуществления отчетности, контроля за выполнением УК обязательств и т. д. При договорных отношениях компания может отказаться от обслуживания многоэтажек, прервав договор или не подписав его. В первом случае для этого должны быть веские основания. Рассмотрим несколько вариантов.
До подписания договора
УК как коммерческая структура, прежде всего, ставит цель получения прибыли для себя. Если она видит серьезные риски в этом плане, то вполне может отказаться от дома до подписания договора, даже если ее выбрали жители. Например, предприниматели считают, что дома в очень плохом техническом состоянии и в них надо вкладывать большие средства. Гарантии, что в ближайшее время ситуация улучшится, у них нет. Жители годами не платили за обслуживание многоэтажек. Они агрессивны, с ними трудно работать и договариваться. Руководство УК считает, что браться за такие дома невыгодно, компания может понести убытки.
По истечении срока договора
УК вправе отказаться от обслуживания домов после истечения срока договора. Если в процессе работы возникали проблемы и обстоятельства, создающие риски для бизнеса, она не обязана продлевать договор.
По согласию сторон
и в одностороннем порядке
Расторгнуть договор управления раньше срока можно по согласию сторон. Отказаться от обслуживания домов в одностороннем порядке – по решению суда. УК имеет право обратиться в суд, если жители грубо нарушают условия договора. Например, систематически не вносят обязательные платежи на содержание общедомового имущества, и это приводит к ухудшению его состояния. Или собственники помещений грубо нарушают Правила содержания и эксплуатации многоквартирных домов, не позволяя тем самым УК выполнять свои обязанности.
УК должна предупредить жителей
Если УК приняла решение не продлевать договор с собственниками дома, то за несколько месяцев до его окончания должна предупредить об этом жителей. Она уведомляет также хокимият, МинстройЖКХ, жилищную инспекцию. За это время собственники должны найти новую УК. Если жители домов не торопятся это сделать, прежняя компания может оспорить их бездействие в суде.
Самый простой и безболезненный для управляющей компании способ расторгнуть договор – дождаться окончания его срока действия, заранее оповестив собственников, что она не заинтересована в дальнейшем обслуживании домов. Другие способы разрыва договорных отношений с жителями МКД менее эффективны и связаны с многочисленными трудностями.
От взаимных упреков
к сотрудничеству
Пока в практике содержания МКД мы сталкиваемся с ситуацией, когда жители многоэтажек пытаются выйти из УК, которая их не устраивает, и встречают на этом пути много препон. Хочется надеяться, что когда-то мы придем к цивилизованным отношениям. Когда жителям не будут препятствовать в свободном выборе способа управления, а управляющим – объектов управления. Когда больше, не значит лучше. И может возможность выбора домов управляющими заставит некоторых собственников задуматься, что содержание домов – это сотрудничество, движение навстречу друг другу, а не взаимные упреки и противоречия.
Рубрику «Жилищно-коммунальное хозяйство» ведет Ирина ГРЕБЕНЮК, наш спецкор.