Такой вопрос возникает после изучения договоров ряда управляющих организаций столицы, которые они предлагают подписать жителям МКД, переманивая их под свое крыло из товариществ. Трудно понять, что у них на уме, если, например, одна из них – OOO «Shinam Uy-Joy» в договоре называет нас, пока еще собственников своих квартир, квартиросъемщиками и пользователями. Конечно, можно списать все на правовое невежество. Но насколько же оно должно быть безгранично, если согласно договору общее имущество собственников (наши подвалы, лифты, крыши, подъезды, инженерные коммуникации и прочее) тоже принадлежат уже не нам. Каким-то чудесным образом в договорах оно превратилось в имущество этой управляющей организации. Это что ж получается: управляющие считают, что собственники снимают у них квартиры? Или в зашкаливающей безграмотности не видят разницы между собственником и квартиросъемщиком? И чего тогда ожидать от таких управляющих компаний дальше? Отъема жилой недвижимости? Точно так же, как у нас отобрали право выбора способа управления ею? В данном случае собственникам навязывают договоры, которые, по сути, содержат кабальные для них условия. Собственник имеет полное право отказаться от договора, потребовать изменить его содержание и внести в него другие пункты и условия.
Чем же УК будет отличаться от «плохих» товариществ?
Жители сообщают в соцсетях, что аналогичные договоры использует ряд УК в Чиланзарском, Яшнабадском, Алмазарском районах столицы. Не исключено, что и в других. И не только новые управляющие организации, часть которых в силу правовой некомпетентности далеки от понятий, каким должен быть договор. Эти же формулировки присутствуют в договорах УК, работающих в жилищке достаточное время. OOO «Shinam Uy-Joy» уже 3 года управляет многоэтажками в Яшнабадском районе. Столько же лет жители стонут в соцсетях от ее работы, потому что подписали такой договор не глядя. Заглянув в него, стало бы ясно, как она будет обслуживать их дома. Как ни странно, сейчас эта УК расширяет поле деятельности. Представить трудно, что она выиграла тендер на управление МКД, которые намерена вывести из товариществ под свое управление. Чем же она будет отличаться от «плохих» товариществ? Тендер проводят хокимияты, без участия жителей. Отсюда и результат, что к многоквартирному жилфонду со всех сторон рвутся безграмотные, порой нечистые на руку предприниматели.
Если такие управляющие не способны составить грамотный договор, не понимают отличия собственника помещения от квартиросъемщика, считают общее имущество собственников своим, не успевают отбиваться от жалоб на свою работу, но при этом выигрывают тендер на управление домами, то значит, по мнению хокимов, они лучшие? Наверняка руководитель той же Shinam Uy-Joy проходил обучение в УМЦ «Коммуналукув», получил сертификат, допущен к управлению жилыми домами. Что же нам дальше ждать от реформы, если такие УК – ее надежда и опора? Это подножка реформе, а не движение вперед. С такими «двигателями прогресса» она зайдет в тупик, а хорошая идея профессионализации управления МКД превратится в свою противоположность. При поддержке слепой и глухой исполнительной власти на местах, которая искажает жилищную политику, навязывает и поощряет такие управляющие организации, принуждает жителей подписывать с ними договоры, которые ниже всякой критики, формирует негативное отношение к успешным УК.
И таким «победителям» тендеров доверяют управление жилфондом?
Конечно, договор с Shinam Uy-Joy у мало-мальски грамотного человека вызывает сильные эмоции: от изумления до гомерического хохота. Кроме того, что собственники обозначены квартиросъемщиками, а их общее имущество – имуществом УК, отсутствует подробный перечень услуг, которые она будет им оказывать. Это может привести к тому, что жители не смогут требовать от нее выполнения работ, которые не отражены в договоре, но относятся к общему имуществу.
Каждый пункт договора – практически нарушение законодательства. А может это вовсе не безграмотность управляющих, а умысел с целью околпачить не очень-то подкованных в правовом плане жителей?
Смотрим, как сформулирован предмет договора. «Договор на техническое обслуживание мест общего пользования жилого помещения…». Какие места общего пользования могут быть в жилом помещении (то есть в нашей квартире)? Такая непростительная небрежность – показатель профессионального и правового уровня управляющих. И таким «победителям» тендеров доверяют управление жилфондом?
Следует отметить, что руководители многих УК недопонимают значения понятий «управление», «обслуживание», «содержание», «эксплуатация». «Управление» и «обслуживание» – это разные правовые понятия. У нас пишут управляющая, а реально же это обслуживающая организация. Или вместо «размера платежа» в договоре УК «Shinam Uy-Joy» пишет «размер обязательного взноса». Взнос – в ТСЖ, в УК – это платежи за услуги.
В договоре отсутствует также порядок формирования размера платежа за услуги УК. Размер платежа должен формироваться исходя из утвержденной большинством собственников квартир каждого отдельного дома сметы расходов на предстоящий год. У Shinam Uy-Joy этого нет и в помине. Читаем: «тарифы оплаты за 1 кв. м общей площади в размере … установлены в зависимости от капитальности и благоустроенности жилфонда, наличия удобств. Расходы на содержание и ремонт жилых домов начисляются на общую площадь квартиры…». Что из этого может понять собственник? И так далее в том же духе.
Очень плохо, что у нас нет примерного договора, утвержденного Кабинетом Министров. То, что предлагает МинЖКО, тоже нуждается в коррективах. Кто-то из управляющих берет его за основу и дорабатывает. Кто-то использует договоры, разработанные еще Узкоммунхизмат и тоже совершенствует с учетом сегодняшних реалий и требований. Это в лучшем случае. В худшем, когда по городу ходит «микс», нарезанный из безграмотных договоров разных УК. В него включают что-то из российских, что-то из наших доприватизационных жэковских, когда мы еще были не собственниками, а квартиросъемщиками. Это примеры того, как нельзя составлять договоры. Все это время государство не было озабочено у нас жилищным образованием ни собственников, ни управляющих. Реальным образованием, а не ради галочки. Поэтому понять, какая бомба заложена в таких договорах, могут не все.
Так почему бы той же Жилищной инспекции при МинЖКО не провести мониторинг содержания договоров, а лучше – Министерству инициировать разработку примерных договоров по управлению и обслуживанию в отдельности.
Говорим – управление, подразумеваем – обслуживание
Наше жилищное законодательство использует понятие «договор управления многоквартирным домом», под которым подразумевается обслуживание, хотя это 2 разных понятия. Управление – это принятие решений, что делать и как делать, а не обслуживание. Поэтому, по сути, управляющая компания не должна сама заниматься обслуживанием общего имущества. Она должна заключать договоры с подрядными организациями, контролировать исполнение этих договоров подряда, принимать выполненные работы по актам. Если работа выполнена некачественно – применять санкции к подрядчикам в соответствии с условиями договора. Она ведет бухгалтерский учет, отчитывается перед собственниками. Именно так работают управляющие компании в европейских и других странах. Так работает у нас единственная УК «Учтепа Фаровон», предоставляющая услуги чистого управления.
У нас же идет смешение понятий «управление» и «обслуживание». Поэтому, если управляющий все-таки называет договор договором управления, то разумно внести в него следующее: под управлением домом в данном договоре подразумевается оказание услуг по содержанию общего имущества собственников в надлежащем техническом, санитарном состоянии, обеспечение надлежащего функционирования инженерно-технических коммуникаций и устройств и т. д.
Что должен включать в себя договор?
Напомним, что основные условия договора управления МКД определены статьей 28 Закона «Об управлении многоквартирными домами». Договор заключается между управляющей организацией или управляющим и собственниками помещений в соответствии с требованиями Закона, в письменной форме с каждым собственником помещения на условиях, указанных в решении общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация или управляющий по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по управлению, надлежащему содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
• состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес многоквартирного дома;
• перечень услуг и работ по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества, порядок изменения этого перечня;
• порядок определения цены договора, а также внесения платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией или управляющим обязательств по договору управления;
• порядок и сроки отчетности за выполненные работы и оказанные услуги.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем 1 год, но не более чем на 5 лет.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были им предусмотрены.
Собственники помещений многоквартирного дома на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация или управляющий не выполняет его условия, и принять решение о выборе иной управляющей организации или управляющего.
Управляющая организация или управляющий в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязан передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы, остаточные денежные средства, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации и управления многоквартирным домом, вновь выбранной управляющей организации либо управляющему или собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.