На фоне жарких споров о способах управления многоквартирным жилфондом, однодомное товарищество «Альтернатива коммунал плюс», что в Мирзо-Улугбекском районе столицы, демонстрирует завидную жизнестойкость и стабильность. 16 лет ТСЖ успешно управляет общедомовым имуществом, оправдывая свое название. Подтверждая, что однодомные товарищества могут быть хорошей альтернативой большим ТСЖ или управляющим компаниям. Но при условии, что у руля стоит честный, грамотный, душой болеющий за свой дом человек, которого поддерживают жители.
В 2006 году многоэтажка, на базе которой организована «Альтернатива», вышла из огромного товарищества, в составе которого было 40 домов. Она находилась в тяжелом техническом состоянии, требовала серьезных вложений и работ, но взносы собственников растворялись в общем котле и не доходили до этого дома. Выход из его состава стал осознанным выбором собственников, что предопределило успех «Альтернативы». Из больших сообществ, где годами копятся проблемы, но ничего не меняется, жители уходят с готовностью все изменить и наладить, обратив минусы прежнего органа управления в плюсы. Отсюда и название ТСЖ – «Альтернатива коммунал плюс».
Ответственный председатель + поддержка жителей
Что касается плюсов, то члены ТСЖ однозначно выиграли, распрощавшись с большим товариществом. Сегодня дом полностью отремонтирован. При этом «Альтернатива» ни разу за 16 лет не брала кредитов. Это подтверждение тому, что можно обходиться и без них, экономя деньги собственников. ТСЖ никогда не было на картотеке, не имело задолженности перед поставщиками услуг, работает с ними на основе предоплаты.
Работа без кредитов обоснована грамотными планированием и сметами доходов и расходов. Но самое главное – усилиями председателя, радеющего за интересы жителей, и их поддержкой. Без этого самые замечательные планы и сметы будут обречены на провал.
Любопытно, что все эти годы размер обязательных взносов в товариществе был ниже среднего по Ташкенту. В частности, по словам председателя ТСЖ Ольги Евтушенко, в течение трех лет – с 2018-го по 2020 год – тариф удерживался на одном уровне и составлял 500 сум. за 1 кв. м площади. Ежегодные начисления за этот период составляли 25 млн сум. В 2021 году размер взноса повысили до 600 сум. Для пятиэтажного шестиподъездного дома, в котором 80 квартир, этих средств вполне хватало, чтобы постепенно привести его в порядок без кредитов. Красноречивый аргумент в пользу того, что размер товарищества не имеет значения, а ТСЖ в одном доме может эффективно управлять общедомовым имуществом. В «Альтернативе» практически нет должников по обязательным взносам. Успех управления МКД зависит не от количества домов, а от отношения жителей к ним и добросовестного председателя.
Экономить – это покупать не дешевое, а качественное
Обычно кредиты в жилищной сфере дают возможность оперативного решения аварийных или затратных работ в доме, если жители не хотят ждать, когда для этого накопится достаточно средств. Но во многих ТСЖ часто берут кредиты без ведома собственников, а потом ставят их перед фактом необходимости погашения, нарушая тем самым законодательство. Как удалось «Альтернативе» без кредитов, при невысоких взносах привести в порядок дом, полученный в наследство от прежнего ТСЖ практически в аварийном состоянии?
«Своими силами, за счет экономии средств и своевременной уплаты взносов, – говорит Ольга Евтушенко. – Но экономить – это покупать не дешевые, а качественные материалы, которые прослужат гораздо дольше, плюс другие составляющие. Мы не копим деньги, чтобы они лежали и обесценивались, – деньги должны работать, поэтому сразу пускаем их в дело. Закупаем частями материалы, а к лету начинаем ремонт.
Что сделано за эти годы? Покрыли крышу качественным заводским фольгоизолом. Прежде в доме то и дело возникали проблемы с электрохозяйством. Горели микроволновки, зимой и летом вышибало кондиционеры, другую электробытовую технику. Отремонтировали общедомовой электрощит, затем подъездные щиты, заменили всю электропроводку в подъездах. В подвале текли все трубы, тепловой узел, канализация никуда не годились. В общей сложности требовалось заменить 450 м разных труб. Постепенно закупали пластиковые, турецкого производства. Увидев, как стараемся для своего дома, в магазине нам отпустили трубы в долг на 10 млн сум. Продавец сказал: берите все сразу, цены растут, сэкономите, обойдутся дешевле. Потихоньку рассчитались. Запасаясь материалами впрок к предстоящему ремонту, существенно сэкономили деньги собственников. Серьезная работа проведена по ремонту теплового узла. В подъездах установлены качественные стеклопакеты компании «Ekopen». Каждый год ремонтируем 1-2 подъезда, стараемся, чтобы в них было по-домашнему уютно, чисто: на окнах цветы, на стенах картины, зеркало, графики уборки подъездов».
В штате ТСЖ – только председатель. Она работает одна в нескольких лицах, заменяя бухгалтера, дворника, садовника, газонокосильщика, диспетчера, слесаря (если не требуется выполнения серьезных работ). Это тоже экономия средств собственников. Жители видят, как председатель весь день старается для дома. Вопросов, на что пошли наши деньги, здесь не возникает – в одном доме все, как на ладони. Прежде председатель работала на общественных началах, сейчас получает зарплату.
В доме есть слесарь, которого привлекают к ремонту. В соседней многоэтажке – электрик. Это хорошие специалисты, соседи, которые выполняют работу на совесть. На кровельные работы ТСЖ заключало договор со специализированной компанией. Если бы оно привлекало кредитные средства, то ремонт обошелся бы гораздо дороже.
«Альтернатива» экономит на смете. Опавшую листву здесь не вывозят, а собирают и закапывают, превращая в удобрение. После ремонта ничего не выбрасывают, смотрят, что может пригодиться в хозяйстве. После замены инженерных коммуникаций на пластик остались старые трубы, которые пошли на строительство детской площадки. Отслужившие автошины раскрасили и приспособили для клумб с цветами. В дело идет старый кафель разных цветов, из которого выкладывают мозаичный пол в подъездах.
Сегодня все основные и затратные работы в доме выполнены. Остается текущее обслуживание и что-то по мелочам. Многие руководители ТСЖ постоянно жалуются, что не хватает средств. Помимо взносов, собирают деньги наличкой то на одно, то на другое. В «Альтернативе» никогда не практиковались поборы. Взносов вполне хватает на содержание дома, если работать честно, грамотно и вносить вовремя взносы. В конце года накануне общего собрания каждому члену ТСЖ под роспись председатель вручает отчет «Куда уходят наши деньги?». Жители внимательно изучают его. Прозрачность гарантирует успешную работу любого органа управления. В однодомном товариществе, где все на виду, ее обеспечить гораздо легче, потому что средства жителей уходят только на содержание их дома.
