Геннадий Каленов, исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости (МАМН, Беларусь), член консультативного совета при МинЖКХ Беларуси, консультант рабочей группы
по разработке практики хаусмастра узбекистанского сегмента проекта Promhouse:
«Беларуси понадобилось 7 лет, чтобы внедрить практику хаусмастера в систему ЖКХ. Без них сегодня невозможно представить содержание зданий и сооружений. Их ищут, за них борются. Все эти годы Международная ассоциация менеджмента недвижимости настойчиво продвигала эту идею, вела политический диалог с властями. Осмысление опыта Германии, последовательность действий принесли результаты.
Главная идея, которую декларирует Ассоциация: за содержание домохозяйств обязаны совместно отвечать собственники жилья. А помогать им в этом – профессиональные управляющие компании (УК). Чем больше прав собственники делегируют им, тем быстрее развивается рынок управления недвижимостью. Немаловажную роль в этом может сыграть хаусмастер.
Шаг за шагом
Хронология событий отрезка пути длиною в 7 лет – от полного неприятия идеи хаусмастера до ее повсеместного использования – может быть полезной Узбекистану. До 2010 года обслуживание жилфонда в Беларуси строилось на практиках бывшего СССР, когда этим занимались жэки. Последние годы система практически не работала из-за низкой производительности труда. Она была не выгодна ни работодателю, ни жильцам, не получавшим качественных услуг. Мы начали информационную кампанию для собственников жилья и управляющих объектами недвижимости о практиках хаусмастера в Германии с создания Ассоциации (2010 год). В 2012 году в Минске прошел международный семинар для руководителей госпредприятий по эксплуатации жилья. Его спикером выступал директор группы управляющих и сервисных компаний «Vegis» (Германия), председатель правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости Вернер Меркель. Аудитория не могла понять, как один человек – хаусмастер, которого в Германии не готовит ни одно учебное заведение, может выполнять 85 видов работ по обслуживанию дома. «Такого не может быть и у нас никогда не будет», – говорили участники семинара. – «У нас другие законы! Наши так работать не смогут».
Самый важный этап, который необходимо было пройти, – это понимание. Мы начали в прессе широкое разъяснение пользы работы хаусмастера для общества. И уже спустя год МинЖКО сделало заказ Министерству образования на переподготовку специалистов. Тогда были организованы курсы, где за основу бралась одна из трех профессий: сантехник, плотник либо электромонтер. После их переобучения получался хаусмастер. Первые из них появились у нас в 2015 году, но было очень много ошибок. Тогда даже высокие чиновники не понимали сути идеи. В выступлениях по телевидению они говорили, что скоро появятся «Афони», которые будут ходить по квартирам ремонтировать сантехнику, электрику и т. д. Мы разъясняли, что это не так. Хаусмастер обслуживает только общее имущество. Внутриквартирные работы – это не его компетенция.
В 2016 году произошло обновление Единого тарифно-квалификационного справочника работ и профессий. В него ввели новую характеристику работ – рабочий по комплексному обслуживанию и ремонту зданий и сооружений, которого в обиходе коротко называют хаусмастером. Тогда же начались разработка и утверждение профессионального образовательного стандарта и типового учебного плана для обучения молодежи на базе архитектурно-строительного колледжа в Минске.
В отличие от Германии, где хаусмастер – это человек с жизненным опытом, в Беларуси это преимущественно молодые люди. Они видят перспективу и востребованность профессии. Подавляющая часть многоквартирного жилфонда Беларуси управляется государственными УК. Выпускники-бюджетники трудоустраиваются в крупные государственные компании. Обучение в колледже после 9 класса составляет 3 года 9 месяцев. Часть хаусмастеров, имеющих рабочую специальность, готовят путем переподготовки. После окончания курсов они получают свидетельство с присвоением им разряда. Переподготовка проводится также и в процессе работы хаусмастеров.
В 2017 году было подготовлено поручение Президента Беларуси внедрить практику хаусмастера на всех объектах недвижимости, включая сельскую местность. Через год – разработаны технологические карты для всех серий многоквартирных жилых домов с учетом работы хаусмастера. Если Беларусь прошла этот путь за 7 лет, то для Узбекистана он может быть гораздо короче, потому что есть опыт, сформулированы цели. Сейчас Ассоциация выступает консультантом при разработке законодательства, связанного с обслуживанием объектов недвижимости.
За счет хаусмастеров в Беларуси 7 лет не повышались тарифы на техобслуживание МКД
Ассоциация четко сформулировала посыл обществу, для чего нужен хаусмастер. Это выгодно жильцам, важно для УК. В советской системе ЖКХ идея внедрения хаусмастера потерпела бы фиаско. Роль Ассоциации – показать, что хаусмастер позволяет сэкономить большие деньги. В результате – в Беларуси за последние 7 лет тариф на техобслуживание МКД не увеличивался, каждый год расходы на это снижались. Главную роль сыграло внедрение практики хаусмастера. За счет их работы в 2 раза снизились расходы на текущие ремонты.
Жители были довольны, что в доме появился человек, который всегда на месте, оперативно реагирует на проблемы в доме, ему можно позвонить в любое время. Ассоциация корректировала этот процесс. Объясняла, какие ошибки возникают в его работе, как их исправить и организовать работу еще лучше.
Спрос превышает предложение
Сегодня белорусский хаусмастер вписан в систему ЖКХ, четко понимает свои задачи. Спрос на них превышает предложение. Интернет пестрит объявлениями «требуются». Чтобы хаусмастер сам искал работу – это большая редкость. В сельских поселениях использование их услуг также оправдывает себя. Они востребованы всюду, где есть здания и сооружения, которые требуют обслуживания.
В компетенцию белорусского хаусмастера входит все, что относится к техническому обслуживанию объекта недвижимости: это осмотры, мелкие работы по дому. В результате управляющий получает огромную экономию средств. Такой мастер в доме является самым низшим звеном в обслуживании жилой недвижимости. Высококвалифицированные специалисты, у которых выше профессиональный уровень, оплата, решают более сложные задачи. Например, сгорела электрощитовая с огромным количеством проводов, автоматов – хаусмастер этим заниматься не будет. Если перегорела лампочка, неисправна розетка, выключатель, надо повесить светильник или починить 1 автомат в электрощите – это работа для него. На мелкие работы вызывать бригаду специалистов управляющему невыгодно – цена за работу будет высокой. Хаусмастер же работает на среднем уровне оплаты, устраняя мелкие неполадки. Для работодателя это очень удобно и выгодно. Еще один плюс для УК. Менеджеру компании не надо все время находиться на месте и контролировать, что происходит в доме. За него это делает хаусмастер.
Если возникают работы, с которыми хаусмастер не справляется, он информирует работодателя, который направляет бригаду рабочих по текущему ремонту. Мастер дома сопровождает специалистов, потому что знает дом «от» и «до»: как открыть подвал, где взять ключи, отключить подачу воды и т. д. То есть помогает в решении проблемы знанием всех нюансов дома. Это экономит время при авариях, минимизирует или исключает возможный ущерб. На большие объемы работ в доме государственные УК привлекают по конкурсу частные компании.
Есть определенный порядок информирования работодателя о возникающих в доме проблемах. Менеджер получает эту информацию, не выезжая на место, анализирует ее и принимает решение. Обязанности мастера по дому подробно описаны в должностных инструкциях, договоре, техническом кодексе. Он знает границу раздела ответственности: где его объемы, а где нет. УК может увеличить или уменьшить этот перечень, в зависимости от вида деятельности. Есть отступления, связанные с общественной безопасностью. Если хаусмастер видит какую-то угрозу безопасности, но это не его работа, то он обязан ее выполнить, потому что бездействие может способствовать нанесению ущерба.
В Беларуси средняя нагрузка на одного хаусмастера – 7–8 жилых домов. Жители знают своих мастеров дома. Их фото с телефонами и обязанностями размещены на стендах в многоэтажках. Они обеспечены смартфонами, постоянно на связи с жильцами и управляющими компаниями.
Универсальный рабочий
В Беларуси строится много арендного жилья, и хаусмастера оказывают услуги арендодателям. Управляющий ищет арендатора, мастер дома контролирует заселение и выселение, показывает, принимает помещение. У него есть типовые договоры на аренду. При наличии повреждений имущества фиксирует их, может исправить или отремонтировать мелкие неполадки за деньги арендатора. О крупных повреждениях информирует менеджера УК. При продаже квартир управляющий также может привлекать хаусмастера. Это универсальный рабочий, которого можно использовать в том числе и для выполнения части административных функций.
Тем не менее возможности хаусмастера в Беларуси используются не в полную силу. Это связано с чрезмерной защитой и зарегулированностью прав рабочих, к категории которых он относится. В Германии гораздо проще. Работодатель заключает с хаусмастером договор, где все предусмотрено. Это один документ, который очень упрощает отношения. В Беларуси мастера дома могут принять на работу только при наличии свидетельства о получении профессии. Много заморочек по линии инспекции по охране труда. Эти ограничения сдерживают потенциал использования хаусмастера.
На мой взгляд, процесс «шаг за шагом» в продвижении идеи хаусмастера – это правильный подход для стран постсоветского пространства. Узбекистан может ускорить его, изучив опыт Германии и Беларуси, адаптировав к своим условиям. Я бы посоветовал узбекистанцам идти не по пути ограничений, а использовать простые и понятные отношения. Они развивают профессию гораздо успешнее, чем строгие законодательные рамки».
