Реформаторам на заметку
В практике ТЧСЖ, во многих нормативно-правовых актах и даже в судебных решениях сплошь и рядом фигурирует понятие «эксплуатационные расходы», которые якобы обязаны «оплачивать» собственники квартир. Слово «эксплуатация» означает «использование, пользование». Право пользования общим имуществом в многоквартирном жилом доме (МКД) является составной частью права собственности, то есть права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, принадлежащим на праве частной собственности. Собственники квартир «эксплуатируют» свое общее имущество, и «эксплуатационные расходы» – это расходы их личные, а не какого-либо стороннего лица! Поэтому говорить об обязанности собственника квартиры «оплачивать» эксплуатационные расходы просто нелепо, так как получается, что собственник должен платить кому-то за то, что пользуется своим имуществом!
Понятие «эксплуатационные расходы» досталось нам в наследство из прошлых времен, когда квартиры были собственностью государства, а граждане только квартиросъемщиками. Они оплачивали их государству в форме квартплаты. К сожалению, первоначально в Законе «О товариществах собственников жилья» факт передачи права собственности не был учтен в должной мере, и там присутствовало понятие «эксплуатационные расходы». Это привело к тому, что товарищества требовали их оплаты независимо от количества и качества произведенных по домам работ, а суды удовлетворяли эти требования. Результат – значительное ухудшение технического состояния многоквартирного жилого фонда.
Во второй редакции Закона недочет был исправлен и введено понятие «обязательные взносы» на содержание общего имущества. Разница более чем существенная, потому что это уже не плата кому-то за «эксплуатацию» не принадлежащего этому кому-то имущества. Это целевые средства, получатель которых обязан распоряжаться ими исключительно в соответствии с требованиями собственника и в его пользу.
Продолжающееся употребление понятия «эксплуатационные расходы» в данном случае, с одной стороны, свидетельствует о том, что трудно избавиться от старых привычных понятий и связанных с ними отношений. Но, с другой стороны, это наводит на мысль, что кто-то до сих пор не может понять, что деньги собственник дает на фактические конкретные работы по его дому, а не за пользование чьим-то имуществом. В противном случае – это попытка превратить собственников в подобие квартирантов-квартиросъемщиков в их же доме. Игнорируя нормы Конституции и законов, устанавливающих, что право частной собственности – это право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом своей волей и в своих интересах. Пренебрегая тем, что частная собственность в данном случае – это и общее имущество в многоквартирных домах, и денежные средства собственников квартир. Это застарелая привычка и стремление чиновников диктовать гражданину все и вся вместо выполнения требования Президента о том, что государство должно служить человеку, а не наоборот.
«Придомовая территория» или «земельный участок»?
Другой серьезный момент – использование выражения «придомовая территория» там, где дело касается обязанностей собственника квартиры. Это выражение, а не правовое понятие, поскольку оно не отвечает одному из основных требований Закона «О нормативно-правовых актах», устанавливающему, что понятие должно быть конкретным, не допускать различного толкования его. А «придомовая территория» – выражение донельзя неопределенное, расплывчатое. Какая это территория – 5, 10, 1 000 кв. м? Где границы этой территории? Кто ее определяет?
Между тем и Земельный («придомовой земельный участок»), и Жилищный кодексы, и Закон «О товариществах частных собственников жилья» («земельный участок») содержат ясную и конкретную формулировку понятия. Согласно Земельному кодексу «земельный участок» – это участок земли, выделенный специальным решением органа государственной власти в пользование юридическому или физическому лицу. Участок имеет строго обозначенные границы. Право пользования закрепляется соответствующим кадастровым документом. Где все это, за исключением отдельных малочисленных случаев?.. Дело, вероятно, в стремлении органов власти на местах переложить свои заботы и расходы по содержанию земельных участков на плечи собственников квартир.
По Гражданскому кодексу бремя содержания имущества несет его собственник. Земля – это собственность государства в лице органов власти на местах – хокимиятов. Собственнику земли бывает удобна и выгодна в нормативно-правовых актах неопределенность, позволяющая многое трактовать в свою пользу и создать для собственников квартир – членов ТЧСЖ обязанность без практических прав. Ведь если выделить участок как полагается по закону, то собственники получат право огородить его, их права будут защищены нормами Гражданского кодекса о вещных правах, они сами будут определять работы и расходы на содержание этого участка.
Можно штрафовать за неубранную территорию, хотя, скажем, этой территорией пользуются в день сотни прохожих. Ведь до тех пор, пока не выделен земельный участок и не оформлены соответствующие документы, – это земля общего пользования, принадлежащая только государству! Можно свободно отдать землю под застройку, тогда как с выделенным в пользование участком придется провести целый ряд правовых процедур и возместить пользователям убытки в связи с изъятием его из пользования. Можно, в конце концов, установить сверху обязательные расходы на содержание придомовой территории.
Все это – игнорирование права частной собственности чиновниками, почва для множества правонарушений, вплоть до тяжких уголовных. Выбить ее из-под ног любителей распоряжаться чужой собственностью, значит, оздоровить и общество, и экономику. Надо надеяться, что законодатели учтут это в части совершенствования законодательства о ТЧСЖ. Закон не должен быть «дышлом», которое можно повернуть в любую сторону, используя расплывчатые формулировки и понятия.
Валерий Стаховский, собственник жилья.
