Norma.uz

Қуриб битказилмаган бинони сотиш мумкин. бироқ унга ҳуқуқни олиш қийинроқ

«Халқ Инвест» МЧЖ инвестиция-инжиниринг компаниясининг ягона муассиси Ўзбекистон Республикасининг давлат-тижорат Халқ банки ҳисобланади. Президентнинг «Қўқон шаҳрининг архитектура қиёфаси ва шаҳар инфратузилмасини тубдан яхшилаш чора-тадбирлари тўғрисида»ги Қарорини (15.12.2009 йилдаги ПҚ-1239-сон) бажариш учун «Халқ Инвест» ушбу шаҳарда савдо комплексини қуряпти. Қурилишни 2014 йил сентябрда тугаллаш мўлжалланган. Бино МЧЖ балансида турибди. У савдо комплексини жисмоний ва юридик шахсларга сотишни режалаштиряпти.

Бирдан-бир муассиси ДТ Халқ банки бўлган МЧЖ савдо комплексини қандай сотиши керак (биржа, кимошди, танлов савдоларидами ёки тўғридан-тўғри шартномалар тузиш йўли биланми)?

Савдо комплексида жойлашган савдо жойлари (дўконлар)ни юридик ва жисмоний шахсларга алоҳида-алоҳида сотса бўладими?

Қурилиши тугалланмаган савдо комплексидаги алоҳида савдо жойларини сотиш ва давлат рўйхатидан ўтказишга йўл қўйиладими?

«Халқ Инвест» МЧЖ.

 

ХАТДАН кўринадики, савдо комплекси деганда сиз савдо объекти сифатида қурилаётган бинони назарда тутяпсиз. Гап шундаки, Ўзбекистон Республикасида савдо комплекслари фаолиятини ташкил этиш қоидаларида1 «савдо комплекси» тушунчасига бутунлай бошқача мазмун берилади. Унинг 2-бандига кўра савдо комплекси деганда чакана савдо ва хизматлар кўрсатиш соҳасининг турғун объектлари жойлашган ягона ер участкасида қурилган бино ва (ёки) иншоотга ёхуд бинолар ва (ёки) иншоотлар комплексига мулк ҳуқуқи билан ёки бошқа қонуний асосда эгалик қилувчи юридик шахс тушунилади.

Объектни сотиш усуллари тўғрисида қуйидагиларни айтиш мумкин.

Конституциянинг 54-моддаси, Фуқаролик кодексининг (ФК) 164-моддаси ва «Ўзбекистон Республикасида мулкчилик тўғрисида»ги Қонун (31.10.1990 йилдаги 152-XII-сон) 1-моддаси 2-бандининг маъносига кўра мулкдор ўзига тегишли мол-мулкка ўз ихтиёрига кўра ҳамда ўз манфаатларини кўзлаб эгалик қилади, ундан фойдаланади ва уни тасарруф этади. У ўз мол-мулкига нисбатан қонунга зид бўлмаган ҳар қандай хатти-ҳаракатларни қилишга ҳақлидир.

Кўринишича, объектингиз қурилиши «Халқ инвест» МЧЖ (бундан кейин – МЧЖ) маблағлари ҳисобидан амалга ошириляпти. Демак, қурилиш тугалланиб, объектга бўлган ҳуқуқ давлат рўйхатидан ўтказилганидан кейин уни жамият учун қулай бўлган ҳар қандай усул билан сотиш мумкин.

МЧЖ объектни учинчи шахсга сотиш йирик битим деб ҳисобланиш-ҳисобланмаслигини аниқлаб олиши зарур. Агар унинг қиймати жамият мол-мулки қийматининг 25%идан ортиқ бўлса, уни учинчи шахсга сотиш бўйича битимни йирик битим деб эътироф этиш керак (жамият уставида йирик битимнинг янада юқорироқ миқдори назарда тутилмаган бўлса, албатта) («Масъулияти чекланган ҳамда қўшимча масъулиятли жамиятлар тўғрисида»ги Қонун (6.12.2001 йилдаги 310-II-сон) 44-моддасининг биринчи қисми, бундан кейин – МЧЖ тўғрисидаги Қонун). Бунда шуни таъкидлаб ўтиш лозимки, объектни учинчи шахсга сотиш МЧЖ одатдаги хўжалик фаолияти жараёнида амалга ошириладиган битимлар тоифасига киритилмаслиги керак.

Йирик битимни тузиш тўғрисидаги қарор жамият иштирокчиларининг умумий йиғилиши томонидан қабул қилинади (МЧЖ тўғрисидаги Қонун 44-моддасининг учинчи қисми). Сизнинг МЧЖ бир иштирокчидан таркиб топганлиги боис, жамият иштирокчиларининг умумий йиғилиши ваколатлари жумласига кирувчи масалалар юзасидан қарорларни жамиятнинг ягона иштирокчиси якка тартибда қабул қилади (МЧЖ тўғрисидаги Қонуннинг 37-моддаси) (жамият уставида бундай қарорни қабул қилиш, агар ташкил этилган бўлса, кузатув кенгашининг ваколатлар доирасига киритилган ҳолат бундан мустасно).

Шу тариқа, жамият кўчмас мулк объектини ушбу битим йирик битимлар жумласига киритилган тақдирда, агар унинг ягона иштирокчиси ёки кузатув кенгашининг ижобий қарори бўлганда (юқорида баён этилган шартлар мавжудлигида) биржа, кимошди, танлов савдоларида ёки тўғридан-тўғри шартнома тузиб сотиши мумкин.

 

КЎЧМАС мулк билан ҳам боғлиқ олди-сотди муносабатлари ва бошқа битимларни асосан ФК тартибга солади. Чунончи, унинг 479-моддасига кўра, сотувчи ер участкаси, бино, иншоот, квартира ёки бошқа кўчмас мулкни сотиб олувчига мулк қилиб топширишни ўз зиммасига олади. Кўчмас мол-мулкка бўлган ҳуқуқларни қўлга киритиш ва улар бекор бўлишининг хусусиятлари қонунлар билан белгилаб қўйилади (ФКнинг 83-моддаси тўртинчи қисми). Ўзбекистон Республикасининг Конституцияси ва қонунлари, Олий Мажлис палаталарининг қарорлари қонунлардир («Норматив-ҳуқуқий ҳужжатлар тўғ­рисида»ги Қонун2 6-моддасининг иккинчи қисми).

Модомики, савдо объектига доир ҳуқуқларни олиш ва уларни бекор қилиш хусусиятларини белгилайдиган махсус қонун ҳужжати йўқ экан, ФК қоидаларига амал қилиш лозим. ФК 82-моддасининг биринчи қисми ва 29-бобининг 7-параграфи унинг бутун бир қатор бошқа меъёрлари билан ўзаро боғлиқликда фуқаролик ҳуқуқи объектларини (агар улар оборотдан олиб қўйилмаган ёки унда чекланмаган бўлса), шу жумладан кўчмас мулк қисмини, сизнинг ҳолатингизда – савдо объектининг турғун нуқталари, алоҳида-алоҳида юридик шахслар ва якка тартибдаги тадбиркорларга эркин сотиш имконини беради.

ФКнинг 484-моддаси биринчи қисмида белгиланишича, сотиш шартномасида кўчмас мулкни аниқ белгилаш имконини берадиган маълумотлар, шу жумладан унинг бошқа кўчмас мулкнинг таркибида қандай жойлашганлигини белгилайдиган маълумотлар кўрсатилган бўлиши шарт. Ушбу ва бошқа қонун қоидалари турғун нуқталарни савдо объекти сифатида қурилган бино таркибида сотиш имконини беради.

Бинонинг қисмларини учинчи шахсларга сотиш имконияти Кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларни ва у ҳақда тузилган битимларни давлат рўйхатидан ўтказиш тартиби тўғрисида низом3 (бундан кейин – 1-сон Низом) 78-бандининг иккинчи хатбошисидан ҳам келиб чиқади. Унга кўра битта бино ва иншоот бир нечта юридик ва жисмоний шахсларга тегишли бўлса, бино ва иншоотга бўлган ҳуқуқларнинг давлат рўйхатидан ўтказилганлиги тўғрисида гувоҳнома уларнинг ҳар бирига бино ва иншоотларнинг уларга тегишли бўлган қисмини кўрсатган ҳолда расмийлаштирилади, кўп квартирали уй-жойлар бундан мустасно.

 

ЎЗБЕКИСТОНДА қурилиши тугалланмаган объектларни сотиш ёки бошқача шаклда реализация қилиш анча кенг тарқалган. Бироқ ФК (аввало унинг 83-моддаси иккинчи қисми) уларни кўчмас мулк объектлари рўйхатида қайд этмайди. ФК 84-моддаси биринчи қисмининг маъносига кўра янги барпо этилаётган кўчмас мулк объектига доир мулк ҳуқуқи ва бошқа ашёвий ҳуқуқлар давлат рўйхатидан ўтказиш пайтидагина вужудга келиши мумкин. Давлат рўйхатидан ўтказиш эса, умумий қоидага кўра, объект барпо этилиши далилини тасдиқловчи ҳужжатлар, масалан, туман (шаҳар) ҳокимининг қурилиши тугалланган бинони, иншоотни, фойдаланишга қабул қилиш тўғрисидаги комиссия далолатномасини тасдиқлаш ҳақидаги қарори асосида амалга оширилади (1-сон Низом 42-бандининг иккинчи хатбошиси).

Тугалланмаган қурилиш объектлари таърифи эса фақат Солиқ кодексида (СК) мавжуд. Улар жумласига муайян қурилиш объектига доир лойиҳа-смета ҳужжатларида белгиланган норматив муддатда, агар қурилишнинг норматив муддати белгиланмаган бўлса, қурилиш бошланганидан эътиборан 24 ой ичида қурилиши тугалланмаган объектларгина киради (СКнинг 266-моддаси биринчи қисми 3-банди). Бироқ СК солиқ тўғрисидаги қонун ҳужжатлари сирасига киради ва фуқаролик муомаласи иштирокчилари муносабатларини тартибга солмайди.

Фуқаролик тўғрисидаги қонун ҳужжатлари жумласидан деб эътироф этиладиган 1-сон Низом 5-бандининг ўн тўртинчи хатбошисида «қурилиши тугалланмаган объектлар» таърифи берилган. Бундай объектлар деганда қурилиши белгиланган тартибда ажратилган ер участкасида тасдиқланган лойиҳа ҳужжатларига мувофиқ бошланган, лекин муайян кунга келиб тугалланмаган ёки қурилиши тугалланган, лекин давлат комиссияси томонидан фойдаланишга қабул қилинмаган ва уларни қабул қилиш далолатномаси тегишли туман (шаҳар) ҳокимининг қарори билан тасдиқланмаган бино ва иншоотлар тушунилади.

Амалдаги қонун ҳужжатларида қурилиши тугалланмаган объектларни сотиш тақиқланмайди. Бундай имконият ҳатто Бюджет ташкилотлари ва давлат унитар корхоналарининг асосий воситаларини ҳамда қурилиши тугалланмаган объектларини сотиш, шунингдек уларни сотишдан тушган пул маблағларини тақсимлаш тартиби тўғрисида низом4 номидан ҳам кўринади. Бошқаларга, шу жумладан хусусий шахсларга тегишли бўлган қурилиши тугалланмаган бино ва иншоотлар ҳам сотилиши мумкин.

Бироқ 1-сон Низом 66-бандининг тўртинчи хатбошисидан келиб чиқишича, қурилиши тугалланмаган бино ва иншоотни сотиб олган юридик ва жисмоний шахснинг ҳуқуқи қурилиш тугаллангандан, давлат комиссияси томонидан фойдаланишга қабул қилингандан ва тегишли туман (шаҳар) ҳокимининг қарори билан комиссиянинг далолатномаси тасдиқлангандан кейин давлат рўйхатидан ўтказилади.

 

БУНДАН шундай хулоса чиқариш мумкинки, қурилиш тугалланмасдан, объект қабул қилинмасдан ва унинг далолатномаси тасдиқланмасдан олдин қурилиши тугалланмаган нотурар жой биносида харид қилинган жойларга доир ҳуқуқни давлат рўйхатидан ўтказиш мумкин эмас. Уларни сотиш билан боғлиқ муносабатлар фуқаролик тўғрисидаги қонун ҳужжатлари билан тўғридан-тўғри тартибга солинмаган. Бироқ ФКнинг 5-моддасига кўра қурилиши тугалланмаган нотурар жой объектларини сотишнинг ҳуқуқий тартибга солинишини ўхшашлик бўйича улар таркибига кирадиган алоҳида жойларни сотишга татбиқ этиш мумкин.

Бундан ташқари, ФКнинг 387-моддаси иккинчи қисми келажакда сотувчи яратадиган товарнинг олди-сотди шартномасини тузиш мумкинлигига йўл қўяди. ФКнинг 386-моддаси олтинчи қисмига кўра бундай шартноманинг айрим турларига, агар худди шу Кодекснинг ушбу турдаги шартномалар тўғрисидаги қоидалари билан бошқача тартиб белгиланмаган бўлса, ФК 29-боби 1-параграфининг (387-модда ҳам унга киради) қоидалари қўлланади. ФКнинг ушбу боби 7-параграфида келажакда барпо этиладиган кўчмас мулкка нисбатан олди-сотди шартномалари тузилишини тақиқлайдиган қоидалар мавжуд эмас. Мантиқан олганда, шартномани тузиш санасида сотувчининг мулк ҳуқуқи кадастр хизматида рўйхатдан ўтказилиши мумкин эмас. Шу сабабли низо вужудга келган тақдирда шартнома тузиш чоғида сотувчида мол-мулкка нисбатан мулк ҳуқуқи йўқлиги ўз ҳолича бундай шартномани ҳақиқий эмас деб эътироф этиш учун асос ҳисобланмаслигидан келиб чиқиш керак.

Қурилиши тугалланмаган бинода алоҳида жойнинг олди-сотдиси учун дастлабки шартномадан ҳам фойдаланиш мумкин, унга кўра тарафлар келгусида мол-мулкни дастлабки шартномада назарда тутилган шартлар асосида бериш ҳақида асосий шартнома тузиш мажбуриятини зиммаларига оладилар (ФК 361-моддаси биринчи қисмининг маъносига кўра). Дастлабки шартнома ҳам, худди кўчмас мулкни сотиш шартномаси каби, ёзма шаклда тузилади (ФКнинг 480-моддаси биринчи қисми). Уни давлат рўйхатидан ўтказиш талаб қилинмайди.

Нафақат кадастр рақамини, балки харидорга бериладиган, сотилаётган объектни белгилаш имконини берадиган бошқа маълумотларни ҳам (айтайлик, қурилаётган объектнинг жойлашган жойи, бўлғуси хона майдони, кўчмас мулкка хос бўлган, масалан, лойиҳа ҳужжатларида кўрсатилган бошқа тавсифлар) кўрсатиш бундай шартномалар предметини индивидуаллаштириши мумкин.

Бироқ шуни ёдда тутиш лозимки, қурилиши тугалланмаган нотурар жой объектида харид қилинадиган жойга мулк ҳуқуқи (бошқа ашёвий ҳуқуқлар сингари) фақат харид қилаётган томоннинг ҳуқуқи давлат рўйхатидан ўтказилганда вужудга келади. Буни эса, юқорида айтилганидек, қурилиш тугаллангандан, қабул қилингандан ва тегишли ҳокимнинг қарори билан унинг далолатномаси тасдиқлангандан кейин амалга ошириш мумкин.

Шуни таъкидлаш лозимки, ушбу масала қонун ҳужжатлари билан етарлича тартибга солинмаганлиги туфайли шартноманинг ҳар бир вариантида жиддий камчиликлар бўлиши аниқ. Бу ҳам қонун ҳужжатларининг қурилиши тугалланмаган объектлар билан боғлиқ битимлар тўғрисидаги меъёрларини такомиллаштириш мақсадга мувофиқлигидан далолат беради.

 

1ВМнинг 28.08.2012 йилдаги 253-сон Қарорига 2-илова.

214.12.2000 йилдаги 160-II-сон, 24.12.2012 йилдаги ЎРҚ-342-сон Қонун таҳририда.

3ВМнинг 7.01.2014 йилдаги 1-сон Қарорига 1-илова.

4ВМнинг 31.12.2009 йилдаги 343-сон Қарорига 1-илова.

 

Камол МУЗАФФАРОВ,

Георгий ШМАКОВ,
эксперт-юристларимиз.

Прочитано: 2567 раз(а)

В этой теме действует премодерация комментариев.
Вы можете оставить свой комментарий.

info!Оставляя свой комментарий на сайте, Вы соглашаетесь с нашими Правилами их размещения.
Гость_
Антибот:

Если Вы заметили ошибку, выделите фрагмент текста, содержащий ошибку, и нажмите Ctrl+Enter.
Сайт разработан в ООО «NORMA ONLINE», зарегистрирован в Узбекском агентстве по печати и информации 26.02.2016г.
Регистрационное свидетельство № 0406.
Адрес: Узбекистан, 100105, г. Ташкент, Мирабадский р-н, ул. Таллимаржон, 1/1.
Тел. (998 71) 200-00-90. E-mail: admin@norma.uz
Копирование материалов сайта без согласования с администрацией ресурса запрещено.
Все товары, подлежащие обязательной сертификации, сертифицированы; лицензируемые услуги – лицензированы.
© ООО «NORMA ONLINE», 2007-2017 г. Все права защищены.
Яндекс.Метрика