Norma.uz
Газета Норма / 2014 год / № 8 / Дом, в котором мы живем

Откуда тарифы? – С потолка

 

Сегодня товариществам частных собственников жилья предоставлены большие возможности. Как некоммерческие организации они освобождены от налогов. Деятельность ТЧСЖ основывается на принципах самоуправления и финансовой самостоятельности. Его решения принимаются на основании справедливости и законности, должны учитываться мнения всех членов товарищества, а не отдельных его субъектов. Но есть факты, когда правление, злоупотребляя их доверием, действует по своему усмотрению и в своих интересах.

 

 

С одним из них в нашу фирму обратился клиент – юридическое лицо, офис которого был расположен в нежилом помещении на первом этаже жилого дома. Год назад товарищество повысило в 2,5 раза обязательные взносы для собственников нежилых помещений, находящихся в его домах. Причиной в протоколе общего собрания членов товарищества был указан… рост тарифов на воду, электричество, газ и другие ресурсы. Кроме того, в протоколе было аргументировано, что раз предприниматель получает прибыль, то и его обязательные взносы должны быть выше, чем у владельцев жилых помещений.

В собрании, принявшем этот документ, участвовали и принимали решения только руководители ТЧСЖ, используя доверенности его членов. Предприниматель – собственник нежилого помещения даже не был предупрежден о нем, а копию протокола собрания ему представили только через 6 месяцев после собрания.

По совету адвоката собственник нежилого помещения обратился в прокуратуру, которая и признала действия правления ТЧСЖ незаконными. В этом случае оно совершило сразу несколько правонарушений.

Согласно статье 20 Закона «О товариществах частных собственников жилья» (от 12.04.2006 г. N ЗРУ-32, далее – Закон), если повестка дня общего собрания членов товарищества включает рассмотрение и утверждение плана работ по содержанию общего имущества, смет доходов и расходов, отчетов об их исполнении, размеров обязательных взносов, правление товарищества обязано обеспечить возможность ознакомиться с проектами данных документов членам товарищества до проведения общего собрания. Этого ТЧСЖ не сделало.

Согласно статье 30 Закона члены товарищества ежемесячно осуществляют обязательные взносы, как правило, в денежной форме на покрытие общих расходов. Они складываются из расходов на содержание, обслуживание и ремонт общего имущества, управление (административных расходов), содержание и благоустройство общего земельного участка и других общих расходов.

Это равнозначно как для собствеников жилого фонда, так и для владельцев нежилых помещений. В статье 6 Закона отмечено, что собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан нести общие расходы по содержанию и ремонту общего имущества. Из этой нормы можно сделать вывод, что за управление и сохранность многоэтажных домов собственники нежилых помещений ответственны наравне с другими членами товарищества.

Законодательство Узбекистана не содержит каких-либо норм, предлагающих большую нагрузку на владельцев нежилых помещений. А потому они имеют те же права и обязанности, что и квартировладельцы. Доля участия собственника нежилого помещения в общих расходах определяется пропорционально занимаемой площади нежилого помещения в общей площади дома.

Размер обязательных взносов за 1 квадратный метр площади устанавливается решением общего собрания товарищества, которое является обязательным для всех членов. Но собрание должно проводиться и его решения оформляться в соответствии с требованиями действующего законодательства Узбекистана.

В пункте 38 Положения по определению состава затрат при формировании обязательных взносов собственников помещений по содержанию общего имущества, земельного участка и имущества товарищества частных собственников жилья и введению предельного уровня рентабельности на услуги подрядных организаций по обслуживанию и ремонту жилищного фонда (утверждено постановлением МФ, МЭ, Агентства «Узкоммунхизмат», зарегистрированным МЮ 10.04.2007 г. N 1672) указано, что расчет обязательных взносов производится по формуле. Повышение тарифов на газ, воду, электроэнергию не может быть основанием для их увеличения, так как за эти коммунальные услуги их потребители платят отдельно.

Ну уж никак не связано с размером обязательных взносов ТЧСЖ получение предпринимателем прибыли. Он с нее платит налоги. А потому прибыль, получаемая при ведении предпринимательской деятельности, не может служить основанием для увеличения обязательных взносов.

Увы, на практике есть случаи завышения платы для собственников нежилых помещений. Однако нет объективных причин для того, чтобы они платили больше, чем собственники жилых помещений. В законодательстве не существует норм, указывающих на то, что размер обязательных взносов членов товарищества может различаться в зависимости от вида помещений. А значит, руководители товариществ принимают подобные решения незаконно, нарушая права предпринимателей.

 

Махсуда ТАДЖИБАЕВА,

юрисконсульт
ООО «VICTORY YURCONSALT».

Прочитано: 3584 раз(а)

Комментарии к статье (3)

2014-02-28 16:46:58, Гость_S.S.Nasretdinov – DDGI/UzLiDeP:
Ох, как права автор!
Ассоциации ТЧСЖ, Агентству  с его методическими структурами нужно подойти к этой проблеме самым серьезным образом: разброс по тарифам разнится не только по регионам страны, но даже в городе. Все должно быть системным.
2014-02-28 17:55:12, Гость_botir2002:
Вопрос автору
Почему же сразу обратились в прокуратуру,нельзя было сначала решить проблему с самим ТЧСЖ?
По поводу Положения-1672-Положение разработано на основе "Положения о составе затрат...". "Положения о составе затрат..." разработано для субъектов предпринимательства. ТЧСЖ же является ННО, и поэтому Положения-1672 является некорректным.
По поводу методических указаний.
Пусть лучше этим займутся Асс. ТЧСЖ., только не Агентство
2014-06-02 15:10:48, Гость_Махсуда ТАДЖИБАЕВА:
Мы знаем, что когда речь идет о ТЧСЖ, некоторые люди, в частности сами руководители товариществ, делают различия в правовом статусе между собственниками жилых и нежилых помещений.
Нередко возникают спорные вопросы в процессе взаимоотношений междусобственниками нежилых помещений и ТЧСЖ. Поэтому мы попробуем разобраться в них.
 
– С какой целью создается ТЧСЖ и на основании чего строятся взаимоотношения ТЧСЖ и собственников нежилых помещений в многоквартирном доме?
 
– Согласно статье 1 Закона «О товариществах частных собственников жилья» (от 12.04.2006 г. N ЗРУ-32, далее – Закон о ТЧСЖ) ТЧСЖ создается как добровольное объединение для совместного управления и обеспечения содержания, сохранности и ремонта жилищного фонда. В многоквартирных домах в большинстве случаев нежилые помещения раньше были частью жилого фонда, но впоследствии были переведены в нежилой фонд, так как это разрешается законодательством. Статьей 15 Жилищного кодекса (ЖК) установлено, что перевод пригодного для проживания жилого помещения в нежилое осуществляется в исключительных случаях по заявлению собственника либо уполномоченного им органа (лица) по решению хокимов районов и городов в порядке, установленном Кабинетом Министров.
Согласно статье 7 ЖК в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.
Однако это не меняет того факта, что нежилые помещения также являются частью жилого многоквартирного дома и, соответственно, собственники нежилых помещений также имеют право пользоваться общим имуществом (общими помещениями многоквартирного дома, несущими и ограждающими конструкциями, межквартирными лестничными клетками, лестницами, лифтами, лифтовыми и иными шахтами, коридорами, техническими этажами, подвалами, чердаками и крышами, внутридомовыми инженерными сетями и коммуникациями, механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием и устройствами, находящимися за пределами или внутри помещений и обслуживающими более одного помещения) многоквартирного жилого дома. Не имеет значения, встроенное или пристроенное нежилое помещение, важно, что оно является частью жилого дома, а поэтому владельцы нежилых и жилых помещений должны иметь равные права и обязанности. Несмотря на то, что нежилые помещения не являются частью жилого фонда, они являются неотъемлемой частью многоквартирного дома, их собственники несут общие расходы по содержанию и ремонту общего имущества. ТЧСЖ для обеспечения, содержания, сохранности и ремонта жилищного фонда выполняет одну и ту же задачу перед собственниками как жилых помещений, так и нежилых. Никому не меньше, никому не больше.
 
– Должен ли договор между ТЧСЖ и собственниками нежилых помещений создавать условия для согласования размеров обязательных взносов?
 
– Согласно статье 6 Закона о ТЧСЖ отношения товарищества с собственником нежилого помещения в многоквартирном доме регулируются договором, заключаемым между ними в обязательном порядке.
Если мы будем утверждать, что собственники нежилых помещений не являются членами ТЧСЖ, то размеры обязательных взносов, утвержденных на общем собрании членов ТЧСЖ, не применимы к собственникам нежилых помещений.
Согласно статье 30 Закона о ТЧСЖ размер обязательных взносов членов товарищества устанавливается решением общего собрания членов товарищества. Согласно статье 19 Закона о ТЧСЖ к компетенции общего собрания членов товарищества относятся утверждение размера обязательных взносов членов товарищества.
В этой ситуации правомерно будет требовать установление размера обязательных взносов через договорные соглашения между ТЧСЖ и собственниками нежилых помещений. Но тогда это будет не соответствовать самому принципу установления размеров обязательных взносов, которые устанавливаются в вышеизложенном порядке исходя из расходов на содержание и ремонт общего имущества и разделения этих расходов между собственниками жилья пропорциально размерам площади их имущества.
В соответствии с действующим законодательством размер обязательных взносов за 1 кв. м для собственников как жилых, так и нежилых помещений со стороны ТЧСЖ должен устанавливаться исходя из сметы расходов на содержание 1 кв. м. А также, согласно Примерному договору между товариществом частных собственников жилья и собственником нежилого помещения в многоквартирном доме (приложение N 2 к Постановлению КМ от 30.05.2006 г. N 100) собственник обязан своевременно в установленные настоящим договором сроки вносить обязательные ежемесячные и целевые взносы на общие расходы в соответствии со сметой расходов, утвержденной общим собранием членов товарищества.
Из этого следует, что размеры обязательных платежей за нежилые и жилые помещения должны быть одинаковыми, и ТЧСЖ должен обосновать размер обязательных платежей перед заключением договора.
Можно сделать заключение, что законодательство не делает никаких приоритетов между собственниками жилых и нежилых помещений в отношении размера обязательных взносов.
 
– Есть ли в законодательстве приоритет собственников жилых помещений по вопросу ответственности за содержание общего имущества?
 
– Как было отмечено выше, законодательство никоим образом не различает в правовом плане нежилые и жилые помещения, тем самым наделяя их владельцев одинаковыми обязанностями и правами.
Согласно пункту 5.1 Примерного устава товарищества частных собственников жилья (приложение N 1 к Постановлению КМ от 30.05.2006 г. N 100), если использование нежилых помещений по их назначению увеличивает затраты товарищества на обеспечение надлежащего технического и санитарного состояния и ремонт общего имущества и(или) создает неудобства по пользованию жилыми помещениями, товарищество вправе предъявить собственнику нежилого помещения обоснованные требования по соответствующей компенсации в денежном или ином материальном выражении на основании решения общего собрания членов товарищества.
Согласно действующему законодательству в нежилых помещениях жилого дома запрещается размещать объекты, которые могут нарушить нормальные условия жизни для его жильцов. Значит, не всегда нежилые помещения могут повредить коммуникациям и санитарному состоянию дома. А, скорее всего, наоборот, владельцы нежилых помещений больше уделяют время санитарному и техническому состоянию коммуникаций дома для предоставления услуг населению. Они часто за свой счет производят ремонтно-восстановительные работы в доме.
Вышеприведенный норматив обязывает собственников нежилых помещений уделять особое внимание общему состоянию имущества дома. Но будет неправильно утверждать, что это применяется только по отношению к собственникам нежилых помещений.
Согласно пункту 6.2 Примерного устава собственники жилого помещения устраняют за свой счет ущерб, причиненный ими или проживающими с ними лицами, а также другими лицами, проживающими в помещении в соответствии с договорами найма или аренды и по другим основаниям, имуществу других собственников, общему имуществу или имуществу товарищества.
Значит, по действующему законодательству за возмещение причиненного ущерба одинаково ответственны обе стороны. Следовательно, собственники нежилых помещений и собственники жилых имеют равные права и обязанности.
Как мы видим, в законодательстве есть обязательства и права. А принцип равноправия должен присутсвовать во всех сферах, в частности во взаимоотношениях между ТЧСЖ и собственниками нежилых помещений. Собственники, имеющие одинаковую долю и общее имущество, должны иметь одинаковые права. Соблюдать это должны руководители ТЧСЖ.
В соответствии с пунктом 2.3 Примерного договора собственники нежилых помещений имеют право принимать участие в собрании собственников помещений дома и принятии совместных решений по содержанию общего имущества, а также с правом совещательного голоса* в общем собрании членов товарищества. В нашей стране осуществляются реформы в законодательстве. Надеемся, что право голоса в общих собраниях ТЧСЖ собственников нежилых помещений будет закреплено на законодательном уровне.
 

*Право участвовать в работе выборных органов или международных организаций с консультативными функциями без прав на участие в голосовании («Юридическая энциклопедия Узбекистана». – Ташкент: «Адолат», 2009. – С. 290).
 
Махсуда ТАДЖИБАЕВА, юрисконсульт ООО «VICTORY YURCONSALT».

В этой теме действует премодерация комментариев.
Вы можете оставить свой комментарий.

info!Оставляя свой комментарий на сайте, Вы соглашаетесь с нашими Правилами их размещения.
Гость_
Антибот:

Если Вы заметили ошибку, выделите фрагмент текста, содержащий ошибку, и нажмите Ctrl+Enter.
Сайт разработан в ООО «NORMA ONLINE», зарегистрирован в Узбекском агентстве по печати и информации 26.02.2016г.
Регистрационное свидетельство № 0406.
Адрес: Узбекистан, 100105, г. Ташкент, Мирабадский р-н, ул. Таллимаржон, 1/1.
Тел. (998 71) 200-00-90. E-mail: admin@norma.uz
Копирование материалов сайта без согласования с администрацией ресурса запрещено.
Все товары, подлежащие обязательной сертификации, сертифицированы; лицензируемые услуги – лицензированы.
© ООО «NORMA ONLINE», 2007-2017 г. Все права защищены.
Яндекс.Метрика